実践！相続税対策
相続時に空室がある場合【実践！相続税対策】第514号
2021.10.27
おはようございます。
税理士の北岡修一です。
アパートやマンションの敷地は、相続税評価において、貸家建付地と呼ばれています。
貸家建付地は、次のとおりの評価方法となり、自用地（自用に使っている土地、更地）よりも評価が下がります。
貸家建付地の評価額
＝自用地の評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
さらに、アパートやマンションの建物の評価額も、次のとおり評価減されます。
貸家の評価額
＝自用建物の評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）
したがって、更地で持っているよりは、アパートやマンションを建てた方が評価額が下がり、相続税の節税になるわけです。
上記の借地権割合は、国税庁の発表する路線価図に記載されており、都市部の住宅地では、60％あるいは70％であることが多いです。
借家権割合は、一律30％となっています。
借地権割合が60％の場合は、60％×30％＝18％、70％の場合は、70％×30％＝21％と、アパートやマンションを建てることにより、約20％土地の評価が下がることになります。
建物の方は、自用建物の評価額＝固定資産税評価額ですので、それよりも30％低くなります。
ただ、土地も建物も、最後に賃貸割合が乗じられていますので、これに注意する必要があります。
賃貸割合とは、建物の各居室の床面積合計のうち、実際に賃貸されている床面積の割合です。
相続開始時に空室になっている部分があると、その部分は評価減をすることができなくなってしまいます。
ただし、一時的な空室の場合は、その部分は賃貸しているものとすることができます。
一時的な空室の範囲については、国税庁の質疑応答事例に、次のように書かれています。
１．各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか
２．賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか
３．空室の期間、他の用途に供されていないかどうか
４．空室の期間が課税時期の前後の例えば１ケ月程度であるなど、一時的な期間であったかどうか
５．課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか
以上の事実関係から総合的に判断する、ということになります。
なお、上記に前後１ケ月と書かれていますが、必ずしも１ケ月ということではありません。
もっと長い期間空室であった場合であっても、上記の中で総合的に判断することが可能です。
また、貸付事業用の小規模宅地特例（200m2まで50％評価減）を、さらに使う場合においても、空室である部分は適用できなくなります。
空室の判断基準は、貸家建付地よりも若干緩い面はありますが、ほぼ同じと考えておいた方が良いかと思います。
以上のように、アパートやマンションの土地建物は評価減ができるのですが、相続時において空室であるとできなくなる可能性がありますので、上記の要件には十分注意しておいてください。
《担当：税理士 北岡 修一》
編集後記
今日は母校の大学で講義をしてきます。いつもの経済学部ではなく、観光学部の授業ということで、ちょっと反応が違うのかなと、心配＆楽しみにしています。
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