不動産　税金相談室

不動産売却の相談【不動産・税金相談室】

2023.07.11

Ｑ　2018年4月に3,200万円で購入した不動産を2023年8月に3,300万円で売却することを検討しています。
購入時および売却時には、仲介手数料がそれぞれ 100万円ほど発生しますが、この場合、確定申告を行う必要はあるでしょうか。

Ａ　普段、多くのお客様からご質問のような相談内容をいただきますが、不動産売却にかかる税金計算は、案外、手間や情報を必要とします。

今回のご質問は「よくある」内容ではありますが、これだけでは正しく判断することができないのです。

不動産の売却にかかる計算(譲渡所得の計算)の基本は、次のとおりです。

●収入金額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

特例などを適用される場合もありますが、基本的にはこの計算方法により譲渡所得が発生するのであれば、確定申告をして税金を納める必要があります。
　
質問内容を、計算式にあてはめると以下のようになります。

3,300万円－（（ 3,200万円＋100万円）＋100万円）＝ △100万円

一見すると所得がマイナスとなるため、申告は必要ないように思われますが、質問にある「不動産」の全部または一部が建物である場合には、取得費の計算において「減価償却費相当額」を、差し引かなければなりません。

3,300万円－（（ 3,200万円＋100万円－“償却費”）＋100万円）＝？

今回のご質問は不動産というだけで、建物の有無に関する情報がありませんから、減価償却費相当額が判明せず、申告の要・不要が判断できないこととなるわけです。

不動産の売却といっても、土地のみの取引であるのか、建物を含む取引であるかによって、計算方法や確認事項は異なるものとなりますので注意が必要です。
　　
さて、今回の質問ではもう一つ注意したい点があります。

不動産の譲渡所得は、所有期間5年以内の短期譲渡と、5年超の長期譲渡で税率が異なりますが、この所有期間は「不動産を売却した年の1月1日時点」で判定することとされています。

ご質問では、2018年4月の取得から2023年8月の売却まで、通算「5年超」の所有期間が見込まれますが、売却した2023年1月1日時点で判定すると「5年以内」となってしまうため、短期譲渡の税率が適用され
ます。

短期譲渡　39.630％(所得税 30.0％、復興税 0.630％、住民税 9.0％)
長期譲渡　20.315％(所得税 15.0％、復興税 0.315％、住民税 5.0％)

短期と長期の税率は、このように2倍ほどの差がありますので、税負担が見込まれるようであれば、売却の時期について再検討をいただいても良いのかも知れません。

《担当：樋口智勇》

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