不動産　税金相談室

マイホームを売却した場合の税金【不動産・税金相談室】

2026.02.24

Ｑ　相続により取得した土地に８年前にマイホームを建替え、夫婦で住んでおりましたが、子どもも独立したことから昨年その土地建物を売却しマンションに買い換えました。

相続した土地であったため、8,000万円もの売却益が出ています。
3,000万円控除や軽減税率、あるいは買換え特例を使って税金を減らそうと考えていますが、何か注意点はありますでしょうか。

Ａ　居住用の3,000万円控除については、住まなくなった日から３年を経過する日の年末までに売却しているなどの要件を満たせば、問題なく適用を受けることができます。

土地建物とも夫婦共有で持っていれば、3,000万円控除を２人分　6,000万円まで控除を受けることができる可能性があります。

ご質問にもありますが、居住用の軽減税率は、所有期間が10年超である場合は、3,000万円控除後の譲渡所得に対して、6,000万円までの部分は14％（所得税10％、住民税４％）の軽減税率が適用されます。（復興特別所得税は除く）

通常は20％（所得税15％、住民税５％）である税率が、軽減されています。
ただし、所有期間が10年超というのは、土地建物共に10年超である必要があります。

ご質問の場合は、土地は相続で取得とのことで10年を超えているのかと思いますが、建物は８年前に建て替えられた（取得した）とのことで、要件を満たさないこととなります。

したがって、ご質問のケースでは3,000万円控除はできるけれども、軽減税率の適用は受けられず、3,000万円控除後の所得に20％の税率が適用されることになります。

また、居住用の買換え特例も所有期間が土地建物共に10年超である必要があり、かつ、居住期間も10年以上である必要があります。
この点で、居住用の買換え特例の適用も受けることができません。

また、売却価格はわかりませんが、売却益が8,000万円ということは売却価格が１億円を超えている可能性があります。

居住用の買換え特例は、売却価格が１億円以下であることという要件もあり、１億円を超えているのであれば、この点からも適用ができないということになります。

以上、既に売却されたということなので、今回は3,000万円控除の適用だけを受けて申告されることになるかと思います。

是非、活用されてみると良いかと思います。

≪担当：税理士　北岡修一≫

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