不動産　税金相談室

共有土地を分割した後、交換した場合【不動産・税金相談室】

2024.03.05

Ｑ　父から７年前に相続した土地を兄と1/2ずつ共有しておりましたが、昨年、この土地を分割し、それぞれ1/2ずつの単独所有としました。

その半年後に、私はこの土地を他の親族と等価交換し、別な土地を取得しています。
この場合は、譲渡所得税などが課税されるのでしょうか？
また、交換特例は使えるのでしょうか？

Ａ　まず、共有土地の分割についてですが、その共有持分に応じた現物分割があったときは、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱う、ということになっています。

土地を1/2ずつ共有しているということは、土地のすべての部分について、それぞれ1/2の持分があるということです。

それを２つに分割して、それぞれの部分の持分を交換あるいは売買し合ったというのが、分割を行った際の税法上の考え方です。

したがって、本来は譲渡に該当するのですが、実態はそれぞれが1/2を所有していることに変わりはなく、譲渡収入があったといえる経済的実態もないことから、譲渡はなかったものとされています。

その後、分割された土地を交換したとのことですが、交換特例の要件を満たせば、こちらも課税は行われないことになります。

交換特例の要件は、次のとおりです。

１．交換対象の資産は、いずれも同種類の固定資産であること

２．交換する資産は、１年以上所有していたものであること

３．交換により取得する資産も、相手が１年以上所有していたものであり、かつ、交換のために取得したものでないこと

４．交換により取得した資産は、交換した資産の交換前と同一の用途に供すること

５．交換して譲渡する資産と、取得する資産の価額の差が、高い方の価額の20％以内であること

６．確定申告をして必要な明細等を添付すること

この中で多少疑問に思うのが、２の１年以上所有していたもの、というところかと思います。

土地の分割をして単独所有にしてから、半年しか所有していなかったからです。

これについては、上記に記載のとおり、共有土地の現物分割は譲渡がなかったものとされるため、共有していたときから所有が継続していることとなります。

したがって、１年以上所有していた土地となり、他の要件も満たすのであれば、交換特例の適用を受けることができます。

その結果、共有土地の分割においても、交換においても所得税は課されないことになります。

《担当：税理士　北岡修一》

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