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不動産 税金相談室

買換えで取得した不動産の譲渡【不動産・税金相談室】

買換えで取得した不動産の譲渡【不動産・税金相談室】

2022.07.29

Q 父から相続した土地付き建物(賃貸用)を売却することになりました。
購入時の売買契約書などは手元にありますが、この不動産を購入したときに買換え特例を適用した申告書の控えもありました。

今回の譲渡所得の計算において、注意する点などありますか。

A 不動産を譲渡したときの譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、その購入時の取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費は、土地の場合購入時の土地の代金や購入手数料などの合計額です。

建物は、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額です。

ただし、ご質問のような、買換えの特例の適用を受けて取得した土地建物の取得費は、今回売却した不動産の購入時の価格を取得費とすることはできません。

当時、買換え特例を適用した際の、譲渡資産の取得費を引き継ぐことになります。

適用した買換え特例は、事業用資産を売却して一定の事業用資産に買換えた場合、一定の要件のもと譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができるというものです。非課税になるわけではありません。  

ですからお父様は、今回の譲渡資産を取得した際に、別の事業用資産を譲渡し、その譲渡益を一部繰り延べていることになります。 

申告書の控えがあるとのことですので、譲渡所得の計算明細書に買換え特例の適用により譲渡した土地建物の購入時の価格が記載されています。

取得費は、その譲渡した土地建物の購入時の金額を参考に計算します。

取得費の計算は、当時の売却金額や買換え資産の購入金額によって異なるため、ここでは省略します。

今回の譲渡所得計算における注意点は、売却不動産を取得した時の購入価格をそのまま適用することができない、ということが挙げられます。

相続により取得した資産について、被相続人がこの買換えの特例の適用をけていた場合も、取り扱いは同じです。

その他、取得時期については、お父様が買換え資産を購入した時になりますので、所有期間が短期(5年以下)か長期かによって、税率が変わることにも注意が必要です。                

《担当:税理士 宮田 雅世》

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