自宅を建て替えるときの名義【不動産・税金相談室】

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Q 現在、親世帯と長男である私の家族と、父親が所有する土地建物に同居しています。
家が相当古くなってきているため、建て替えを検討しています。

そこで、建て替え資金について、親と話し合っておりますが、いろいろな選択肢を考えています。
長男である私が、全部または一部の資金を出して、私の名義が入った場合、将来父親の相続の時に、小規模宅地の特例は受けられるのでしょうか?

A 小規模宅地の特例は受けられますので、大丈夫です。

小規模宅地の特例は、父親の居住用の土地を相続した場合に、330m2まで80%の評価減を受けられるという特例です。

80%もの評価減ですから、これを受けられるかどうかで、相続税が大きく違ってきますので、家の建て替えの際などは注意しておく必要があります。

この評価減を受けられる要件としては、その土地を配偶者が相続するか、同居している親族が相続するか、です。

さらに、同居している親族が相続した場合は、少なくとも相続税の申告期限までは、継続して所有し、かつ居住していなければなりません。

なお、配偶者や同居している親族がいない場合は、俗に言う「家なき子」が相続した場合にも評価減の適用があります。
この場合には、近年の税制改正で様々な要件が付きましたが、ここでは割愛させていただきます。

さて、小規模宅地の特例の適用を受ける場合の建物の名義についてですが、必ずしも被相続人(ご質問の場合、父親)の名義である必要はありません。
親族の名義でも、父親と親族の共有でも構いません。

したがって、ご質問の場合は、お父様の単独名義でもいいし、ご長男の単独名義でもいいし、両者の共有でも構わない、ということです。

ただし、ご長男様が相続される場合は、一緒に住んでいる、同居しているということが必要です。

また、たとえば1階と2階で2世帯住宅にする場合などは、物理的に完全に区分された住宅でも構いませんが、登記上は区分所有の建物にはせず、共有名義の登記にしておく必要があります。
もちろん、この場合でも1棟全部が、どちらかの単独名義であっても構いません。

家を建てるときなどは、その名義や資金の出し方については、十分注意しておくことが大事です。
不安な場合には、ぜひ税理士などの専門家に相談するようにしてください。

《担当:北岡》

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