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借地を分筆して相続する場合【不動産・税金相談室】

借地を分筆して相続する場合【不動産・税金相談室】

2022.09.30

Q 父親と私たち長男家族が借地に家を建てて住んでいましたが、今年父親が亡くなりました。相続人は私と弟の2人です。

この借地はかなり広いので、地主さんとお話をし、土地を分筆してもらい、弟とそれぞれ分筆された借地を相続することになりました。
この場合の借地の評価はどうなりますか?

なお、当面は私たち長男家族が今の家に住んでいきますが、いずれは建物を取り壊して長男と次男がそれぞれ自宅を建てる予定です。

A 地主さんに土地を分筆をしてもらい、兄弟でそれぞれの借地を相続するのであれば、その分筆された借地を別々に評価することになります。

借地の場合には、まずは土地の評価をして、それに借地権割合を乗ずることによって評価額を計算していきます。
借地権割合は、国税庁の公表する路線価図に、路線価とともに記載されています。

分筆後の土地をそれぞれ評価する場合は、分筆前の土地全体を評価するのに比べ、土地の形状が変わってきますので、評価額もだいぶ変ってくるのではないかと思います。

それぞれの土地の接道の状況などにもよりますが、形状が不整形地になることも多く、全体で評価するよりも評価額が下がる可能性が高いかと思われます。

なお、長男が取得する借地は、父親と同居をしていたとのことですので、居住用の小規模宅地の評価減を行うことができます(330m2まで80%評価減)。
ただし、相続税の申告期限までに現在の自宅を所有し居住していなければなりません。

次男が取得する借地については父親と同居をしていないため、この小規模宅地の評価減を行うことができません。

そのため、長男が全部を取得する場合に比べると、評価額は高くなってしまう可能性が高いかと思われます(土地の広さにもよりますが)。

なお、遺産分割協議書には、分筆後のそれぞれの借地について明確に記載する必要があります。
そのため、相続税の申告期限までに分筆をするか測量等をして分筆ラインを明確にしておく必要があります。

もちろん分筆するのは地主さんになりますので、その費用負担やスケジュール、段取りなどを、早目に打合せしておくことが大事です。

《担当:税理士 北岡 修一》

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