不動産　税金相談室

マンションの相続税評価【不動産・税金相談室】

2022.04.08

Ｑ　父親からマンションの１室をを相続しましたが、登記事項証明書を見ると「敷地権」というものが記載されています。
この敷地権とは、どのようなものでしょうか？
また、マンションの相続税評価は、どのように計算するのでしょうか？

Ａ　マンションの場合には、マンションの建物の１室を所有しているとともに、そのマンションが建っている敷地(土地)の一部(持分)も所有していることになります。

建物のそれぞれ独立した専有部分を所有する権利を「区分所有権」といい、マンションが建つ敷地を利用する権利を「敷地利用権」といいます。

この「区分所有権」と「敷地利用権」を一体化して登記したものが「敷地権」ということになります。
敷地権化することにより、建物部分と敷地の持分は分離して処分することができなくなります。

相続税評価においては、建物と土地とに区分して評価することになります。
この評価については、通常の建物、土地の評価と同じです。

建物については、市区町村から送られてくる固定資産税納税通知書に記載された固定資産税評価額により評価します。
　　
そのマンションを賃貸している場合には、貸家として30％減額することができます。

土地については、その所在する地域により、路線価方式あるいは倍率方式により評価します。

まずは、マンションの敷地全体をその形状も考慮して評価します。
地積規模の大きな宅地に該当する場合は、その評価減も行うことができます。

それにより計算された敷地全体の評価額に、登記事項証明書に記載されている敷地権の割合を乗じて、所有する敷地権に対応する土地の評価額が計算されます。

そのマンションを賃貸している場合には、貸家建付地として一定の減額をすることができます。

また、登記事項証明書には敷地権の種類が記載されており、それによっては土地を所有権あるいは借地権として評価することになります。

さらに、土地の評価においては、通常の土地と同様に小規模宅地等の評価減を行うこともできます。

以上、概要ではありますが、マンションであっても通常の土地、建物の評価がベースであることをご理解いただければと思います。

《担当：税理士北岡修一》

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