個人が建てるか、法人が建てるか?【実践!相続税対策】第413号

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個人が持つ土地に建物を建て、1階に同族会社で経営する店舗、2階を自宅として活用するケースは結構多いです。

店舗でなくても、自社の事務所として活用することも多いでしょう。

この場合、建物を個人で建てるか、法人で建てるか、ということで相談を受けることがあります。

これに関しては、所得税から法人税、そして相続税までにおよぶ様々な税務的な課題があります。

所得税で言えば、個人で建てて住宅ローン控除を使いたいとか、法人で建てて社宅扱いにすれば、法人税で有利になり、なおかつ給与課税も低く抑えられるのではないか...

など様々な考え方があるでしょう。

では、相続税に関してはどうでしょうか?
特に土地の評価で影響の大きい、小規模宅地の評価減が使えるかどうかです。

まず、個人で建てた場合、1階はその同族会社に賃貸することになります。

そこで事業をし、息子さんなどに事業承継をすることにより、特定同族会社事業用宅地となり、1階に対応する敷地に関しては、400m2まで80%評価減をすることができます。

2階は自宅として使用しているので、配偶者や同居する親族が相続すれば、特定居住用宅地となり、2階に対応する敷地も、330m2まで80%評価減をすることができます。

では、法人で建てた場合はどうなるでしょうか?

1階は自社で店舗や事務所をやっていますので、要件を満たせば、特定同族会社事業用宅地となり、1階に対応する敷地に関しては、やはり、400m2まで80%評価減をすることができます。

ただし、2階は同族会社の役員が住んでいる社宅ということになりますので、特定同族会社事業用宅地にはなりません。
法人が所有している建物ですので、特定居住用宅地にもなりません。

この場合は、貸付事業用宅地となり、200m2まで50%評価減となります。

したがって、相続税の小規模宅地の評価減を考えれば、個人が建てた方が良いと思われます。

ただし、建物を1階と2階で区分所有にし、1階の店舗を法人所有、2階の自宅を個人所有とすれば、

1階に対応する敷地は特定同族会社事業用宅地となり、2階に対応する敷地は特定居住用宅地となり、いずれも80%評価減をすることができるようになります。

いずれにしても、このような場合には、是非、税理士にご相談いただければと思います。

編集後記

昨日は私が所属する会のゴルフコンペがあり、参加することはできなかったのですが、懇親会に千葉の方まで行ってきました。

お土産に卵をもらったのですが、実は先日は妻がやはり千葉でゴルフ大会がありお土産に卵をもらってきていました。家が卵だらけになってしまいましたが(笑)、千葉がこんなに卵が有名だとは知りませんでしたね。

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