実践！相続税対策
親の借地に子が家を建て替える場合【実践！相続税対策】第483号
2021.03.24
おはようございます。
税理士の北岡修一です。
借地に自宅を建てて、長年住んでいたが、相当老朽化し、建て直したいが、年金生活で余裕資金があまりない。
そこで同居している子が資金を出して、あるいはローンをして自宅を建て替える、というケースはよくあります。
子が資金を出すわけですから、建物の名義は子にすることになります。
この場合は、まずは地主に承諾を得る必要があります。
親が持つ借地権を、子に転貸するという承諾です。
さらに、子が建物を建て替えることについても、承諾を得る必要があります。
子が推定相続人である場合には、上記は承諾してもらえるのではないでしょうか。
というのも、実際に相続があった場合には、借地権は地主の承諾を要せずに、相続人に移転するからです。
将来の相続人に転貸するわけですから、それほど、問題があるわけではないからです。
もちろん、建物を建て替えることに関して、地主への承諾料の支払いは、必要になってきます。
この場合、土地は地主の名義、建物は子の名義になるので、親の名前は登記上はどこにも出てこなくなります。
外からの見た目には、借地権が消滅してしまったように見えます。
税務上は、このままの状態では、借地権が親から子に無償で移転した、すなわち贈与をされたものとみなされる可能性があります。
そうなると多額の贈与税がかかってきます。
そこで、このような場合には、「借地権の使用貸借に関する確認書」という書類を、税務署に届出ます。
この確認書は、上記の例でいうと、借地権者はあくまで親であって、子は親から無償（使用貸借）で借地権の転貸を受けている、ということを届け出るものです。
この確認書は、親と子および地主の３名の連名により届け出ることになります。地主も承諾していることが条件ということですね。
この確認書を出すことにより、贈与税はかからないことになります。
また、借地権は親にあることを明確にすることにより、親の相続があった時は、この借地権は相続財産であることを、明確にするためのものです。
（税務署的には、こちらの方がメインの目的ですね）
この場合の借地権の相続税評価額は、親が自分で利用している場合の価額、すなわち転貸分は控除しない価額になります。
編集後記
昨日は仕事で京都に行ってきました。
昼頃には終わったので、近くの八坂神社、円山公園に行ってきましたが、有名なしだれ桜もほぼ満開でしたね。天気も良く、久々のんびり、ゆったりした時間が持てました。
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