不動産　税金相談室

デッドクロスの仕組みと対策【不動産・税金相談室】

2026.09.01

Ｑ　築年数が経過した賃貸アパートを所有しています。帳簿上は黒字が出ているのに、手元にお金があまり残らなくなってきました。

このような状況は、「デッドクロス」というらしいですが、どのような仕組みなのでしょうか。

Ａ　「デッドクロス」とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回り、帳簿上の利益に対して、手元のキャッシュ（現金）が不足していく現象のことです。

『デッドクロスが発生する仕組み』には、税務上のルールが関係しています。

賃貸経営における「減価償却費」は、実際の現金支出を伴わない経費です。そのため、減価償却費が多い初期の時期は、税金を抑えつつ手元に現金を残しやすい傾向にあります。

しかし、建物や設備等の耐用年数が経過して減価償却が終わると、それまで計上できていた減価償却費が、一気に減少（または消滅）します。

一方、ローンの返済において経費にできるのは「利息部分」のみであり、「元金返済部分」は現金が出ていくにもかかわらず経費にはなりません。

これらにより、年数が経つにつれて「元金返済額＞減価償却費」という逆転現象が生じてきます。
これが「デッドクロス」です。

デッドクロスを迎えると、減価償却費という経費が減った分だけ帳簿上の利益（所得）が膨らみ、所得税や住民税が高額になります。

その結果、「税金は高くなったのに、ローンの元金返済もあるため手元の現金が残らない」という、資金繰りの悪化を招くリスクが高まります。

デッドクロスを回避・軽減するための主な対策としては、以下のような方法が挙げられます。

１．借入条件の見直し（借り換え・返済期間の延長）
毎月の元金返済額を抑えることで、手元のキャッシュフローを改善します。

２．適切な大規模修繕の実施
適切な時期に、外壁塗装や設備交換などを実施します。一括で費用とすることもできますが、内容によっては資産または資本的支出となり、一度に費用とすることができないこともありますのでご注意ください。

３．物件の売却・買い替え
デッドクロスを迎える前のタイミングで物件を売却し、新たな収益物件へ組み替えるのも有効な戦略です。

デッドクロスは、賃貸経営を長く続けていれば多くのオーナー様が直面する課題です。
所有物件の減価償却期間とローンの返済スケジュールをあらかじめ把握し、早めに対策を講じることをお勧めします。

≪担当：税理士青木智美≫

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