不動産　税金相談室

貸付用不動産の相続税評価の改正【不動産・税金相談室】

2025.12.30

Ｑ　親から相続した土地で不動産賃貸業を営んでいる者ですが、先日公表された令和８年度税制改正大綱で、貸付用不動産の相続税評価が改正になるとのことですが、どのように変わるのでしょうか？

Ａ　改正の内容は、
課税時期前５年以内に対価を伴う取引により、取得または新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価する、というものです。

課税時期というのは、相続税の場合、通常は被相続人が亡くなった日です。

また、通常の取引価額というのは時価をいいますが、課税上の弊害がない限り、その貸付用不動産の取得価額を基に、地価の変動等を考慮して計算した価額の80/100に相当する金額で評価することができる、とのことです。

時価の８割評価と考えて良いかと思います。

路線価ですと、時価の50％を切るようなケースもありましたので、相続直前の時価と路線価との乖離を利用した相続税対策はできなくなる、ということになります。

この改正は、令和９年１月１日以後の相続や贈与に適用されます。まだ、１年先です。

なお、この改正は通達に定められることになります。

その通達に定める日までに、５年以上所有している土地に新築した家屋には、改正後の評価は適用しないとのことです。

ご質問者の場合、親から相続した土地で不動産賃貸業をされているとのことですので、土地は５年以上前から所有されているものと思われます。

したがって、ご質問者の場合は、通達が定められる前に建てた建物は、今までどおりの評価ができることになります。

気になるのは、貸付用不動産は路線価等で評価した後、土地は貸家建付地として約20％、建物は貸家として30％評価減できるのですが、改正通達に該当するものは、その評価減ができるかどうかです。

これは税制改正大綱では不明なところです。今後の詳細な内容を待ちたいと思います。

≪担当：税理士北岡修一≫

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