不動産　税金相談室

空き家の3,000万円特別控除の適用について【不動産・税金相談室】

2025.10.07

Ｑ　私と兄、弟の3人は、一昨年母親の相続により実家をそれぞれ1/3ずつ取得しました。
3人とも自宅を所有しており、実家に住む予定はないため、今年中に実家を売却をしたいと考えております。
なお、昨年、不動産業者に査定を依頼したところ、9,500万円程度で売却できるとのことでした。

亡くなるまで母親は1人で住んでおり、現在は空き家の状態です。
3人とも空き家の3,000万円特別控除を適用することはできるのでしょうか。

また昨年、この不動産業者から「建物の価値がほとんどないので更地で売却したほうが高く売れますよ。」とアドバイスを受けたので、昨年中に建物を解体して更地にしましたが、問題なかったでしょうか。

Ａ　空き家の3,000万円特別控除の適用を受けることは可能です。

ただし、令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以後の譲渡から、被相続人の自宅を相続により取得した相続人が3人以上である場合には、１人あたりの特別控除額の上限が、3,000万円から2,000万円に引き下げられました。

よって、今回は相続人が3人であるため、特別控除額は1人あたり2,000万円が限度となります。

また、最近土地の時価が上がっており、今年に入ってもし売買代金が1億円を超えた場合には、空き家の3,000万円特別控除を適用することはできませんのでご留意ください。

この1億円の判定については、1人当たりの持分の売買代金で判定するのではなく、全体の譲渡対価の額で判定することになります。

そして、相続人が建物を取り壊して更地で売却することは、むしろ空き家の3,000万円特別控除の要件の1つでもあります。

したがって、ご質問のように建物を取り壊していても、お母様が亡くなってから、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していれば、空き家の3,000万円特別控除の適用を受けることができます。

なお、マイホームを売却した時の3,000万円特別控除は、その敷地の譲渡契約が建物を取り壊した日から1年以内に締結される必要がありますが、空き家の3,000万円特別控除はそのような必要はありませんので、ご安心くださいませ。

《担当：奥山裕都》

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