不動産　税金相談室

居住用賃貸建物の仕入税額控除の制限【不動産・税金相談室】

2025.08.05

Ｑ　私は、会社経営を始めて10年ほどが経過し、事業活動も順調で資金的にも余裕が出てきたため、ストック収入を得て、より事業を安定させたいことから、会社で不動産賃貸業も始めようと考えております。

まずは、アパート1棟（3室）の購入を考えております。消費税を納める義務があるので、建物部分に係る消費税は控除できると思っておりますが、そのような認識でよろしいでしょうか。

Ａ　結論からいうと、建物部分に係る消費税は控除することができません。

令和2年10月1日から税制改正により、居住用賃貸建物の取得に係る消費税について、仕入税額控除が制限されるようになりました。

したがって、ご質問のような居住用賃貸建物の購入にかかる消費税は、仕入税額控除の対象とはなりません。

居住用賃貸建物とは、購入や建設にかかった費用が税抜1,000万円以上の居住用の目的で賃貸される建物をいいます。

ただし、同じ1つの建物でも、建物の構造が明らかに居住用でない部分、たとえば、事務所・店舗用などの部分は、居住用賃貸建物から除くことができます。

また、その居住用賃貸建物を取得した事業年度から3年以内に「居住用から事務所、店舗用に用途を変更した場合」、または「他人に譲渡した場合」には、その建物部分に係る消費税を一定額控除することができます。

今回の物件はアパート1棟（3室）で、居住用となるため、建物全体にかかる消費税の全額が控除できません。

もし、店舗併用の賃貸住宅の場合でしたら、住宅部分は仕入税額控除の対象とはならないものの、店舗部分は仕入税額控除の対象となる可能性があります。

なお、3年以内に用途変更または他人へ譲渡した場合でも、調整年度の消費税計算を簡易課税で計算するなど、本則で計算していないときは、消費税を控除することができないので、ご注意ください。

《担当：奥山裕都》

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