不動産　税金相談室

今後のマンション評価について【不動産・税金相談室】

2023.06.27

Ｑ　最近、マンションの評価方法で納税者が敗訴となった事例があったと記憶しています。
これは納税者が、所有不動産の土地を相続税評価通達により、路線価で評価していたにもかかわらず、それが時価とかけ離れていることなどを理由として鑑定評価が適正であるという結論だったと認識しております。

私も賃貸用不動産をいくつか持っているのですが、私に万一があったときの評価は、鑑定などによる時価による必要がありますか。

Ａ　こちらは、なかなか難しい問題となります。
基本的には、路線価により評価することで構わないと考えます。

すでにご承知のように、マンションの評価方法で裁判で納税者が敗訴となっている事例がございます。

ただ、こちらは、借入金で不動産を購入することにより、所有財産が高額であった一方、納税額が０円という状況にあり、土地を時価評価しないと納税者間の課税の平等が害される、というような状況があったとされています。

とはいえ、路線価評価と鑑定等の時価評価が３倍以上はなれているなど路線価評価を使って、後々税務署から否認されるのではないかなど、ご心配になることもあるでしょう。

この点、国税庁でも検討が進められており、この価格のずれについてマンション評価方法を考える有識者会議の2回目が6月に行われました。

やはり、路線価で行われる相続税評価と時価には差があり、時価評価÷路線価評価をすると戸建では、その平均1.66倍に対し、マンションでは2.5倍となったとのことです。

今後は、慎重な検討の末、加算調整率などが評価に加わる可能性があります。
詳しくは、下記ページに国税庁の報道発表資料が計算されております。
ご一読いただくと、今後の参考になることと存じます。

報道発表資料　令和５年６月２日　国税庁
マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について(pdf)
https://www.nta.go.jp/information/release/pdf/0023005-051.pdf

相談者様の個別の状況により結論が変わりますが、節税用のマンションとして購入されたものでない場合、まずは上述の国税庁の対応の行方を見守りながら様子見ということがベターでしょう。

《担当：青木智美》

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