不動産　税金相談室

賃貸併用住宅を共有で相続した場合の小規模宅地の特例【不動産・税金相談室】

2023.05.05

Ｑ　父が所有していた2階建て賃貸併用住宅とその敷地を相続するにあたって、相続人で話し合いをしています。
2階は両親の居住用であり、1階は他人に貸付けております。
長男である私は持ち家があり別居しています。

これを、母と子で2分の1づつ共有で相続した場合、小規模宅地の特例の適用は可能でしょうか。
今後も母が2階で暮らし、1階の貸付けも継続していく予定です。

Ａ　共有で相続した場合でも、要件を満たすことで、小規模宅地の特例の適用は可能です。

賃貸併用住宅ですから、2階の居住用と1階の貸付用でそれぞれ敷地を床面積で按分して評価していきます。

2階の居住用に対する評価額は、路線価×敷地面積×床面積按分。

1階の貸付部分に対する評価額は、「自用地とした場合の価額－自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で計算します。

「自用地とした場合の価額」とは、上記の居住用で評価した価額をいいます。

また、小規模宅地の特例も居住用と貸付事業用で要件が異なります。
これは取得者ごとに判定することになります。

2階の居住用については、配偶者のみ小規模宅地の特例による80％評価減が可能です。
配偶者の場合は、居住用の小規模宅地の特例を適用するにあたっては、特に要件はございません。

子は別居親族であるため、居住用の小規模宅地の特例は適用できません。

1階の貸付部分は、取得者2人がそれぞれ小規模宅地の特例による50％評価減が可能です。

貸付事業用宅地の場合、被相続人の貸付事業を取得した親族が、次の要件すべてに該当していることで、評価額が50％減額となります。
　
●　貸付事業を申告期限までに引き継ぎ、継続して行っていること
●　その宅地を申告期限まで所有していること

引き続き、貸付事業を継続予定とのことですので、適用可能になります。
ただし、小規模宅地の特例については、適用できる面積に限度があります。

居住用と貸付事業用を併用する場合には、どのように適用するかで税額にも影響が出ますので、詳細については、専門家である税理士にご相談ください。

《担当：税理士宮田雅世》

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