不動産　税金相談室

不動産を売却する場合、ミニマムタックスに要注意【不動産・税金相談室】

2026.11.10

Ｑ　相続により取得した不動産の売却を検討しています。

不動産会社に査定をしてもらったところ、売却価格は約４億円とのことでした。

最近、ニュースで「ミニマムタックス」という言葉を聞き、来年から改正されると知りましたが、私にも何か影響はあるのでしょうか？

なお、相続により取得したため、取得費はわかりません。

Ａ　ミニマムタックス（極めて高い水準の所得に対する負担の適正化措置）の影響により、2026年中に売却するか、2027年以後に売却するかで、納める税金が変わってくる可能性があります。

ミニマムタックスとは、極めて高い水準の所得がある、いわゆる超富裕層の方を対象とした所得税の追加課税措置です。

給与などは、所得が大きくなればなるほど累進課税により税率が上がります。一方、土地建物の長期譲渡所得や株式等の譲渡所得、上場株式等の配当所得は、所得税率が一律15％となっています（復興特別所得税含めて15.315％）。

このため、所得のうち、これら譲渡所得や配当所得の割合が高いほど、所得税の負担率がかえって低くなるという逆転現象が生じていました。

これを是正するため、2023年度の税制改正でミニマムタックスが導入され、2025年分の所得税から適用されています。

ミニマムタックスの基本的な考え方は、下記２が１を上回る場合、その差額を追加で納付する、というものです。

１．通常の所得税額（基準所得税額）：通常どおり計算した所得税額です。
２．最低限負担すべき税額：（基準所得金額※－特別控除額）× 税率
※基準所得金額には、給与や事業所得等に加え、株式譲渡益や配当、不動産譲渡益も合算することになります。

2026年分までは、上記２の特別控除額は3.3億円で、税率は 22.5％ですが、2027年分以降は、特別控除額が1.65億円と半減し、税率は30％と高くなります。
その結果、ミニマムタックスの対象となる可能性が高まり、税負担も大きくなります。

ご相談者様の場合、売却価格が４億円で、取得費は不明とのことで概算取得費（売却価格の５％）が適用されます。
仲介手数料を３％とすると、譲渡所得、および通常の所得税は、次のとおりとなります。

2026年中に売却した場合と、2027年以降に売却した場合を計算してみます。なお他の所得はないものとします。

＜2026年中に売却した場合＞
譲渡所得＝ 4億円ー（4億円×5％）ー（4億円×3％）＝ 3億6,800万円　通常の所得税＝ 3億6,800万円×15.315％＝ 5,636万円

この場合のミニマムタックスによる最低限負担すべき税額は、次のとおりです。
（3億6,800万円－3億3,000万円）×22.5％＝ 855万円

通常の所得税が、ミニマムタックスによる最低限負担すべき税額を超えていますので、ミニマムタックスによる追加納付はありません。

＜2027年以後に売却した場合＞
通常の所得税＝上記と同じ 5,636万円

ミニマムタックスによる最低限負担すべき税額
（3億6,800万円－1億6,500万円）×30％＝ 6,090万円

ミニマムタックスによる最低限負担すべき税額が、通常の所得税を超えていますので、その差額 6,090万円－5,636万円＝ 454万円の追加納付が発生します。

高額の不動産を売却する場合は、今後はミニマムタックスにも十分注意しておく必要があります。

≪担当：税務部　奥山裕都≫

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