不動産 税金相談室
どの土地に小規模宅地等の特例を適用するか【不動産・税金相談室】
2025.08.12
Ｑ 父がなくなり、母、長男と次男で3つのアパートをそれぞれ単独で相続することになりました。
それぞれの宅地について、小規模宅地等の特例の適用要件を満たしているようですが、限度面積があるとのことで、すべてに適用することはできないそうです。
この場合、どのように適用することになるのでしょうか。
Ａ アパートの宅地の場合は、「貸付事業用宅地等」として、
小規模宅地等の特例の対象になります。
特例を適用すると、200m2までの部分の評価額を50％減額できます。
この場合、相続人全員がそれぞれ200m2まで適用できるのではなく、合計で200m2まで、貸付事業用宅地等の特例の適用を受けることができます。
小規模宅地等の特例の対象となり得る宅地を取得した相続人が2人以上いる場合には、この小規模宅地等の特例の適用を受けようとする宅地の選択について、その全員が同意しており、かつ、原則として相続税の申告期限までに遺産分割がされている必要があります。
この特例を受けるためには、相続税申告書の「小規模宅地等についての課税価格の計算明細書」に、適用する宅地に関する必要事項を記載します。
その明細書の記載項目にある「特例の適用にあたっての同意」欄に、小規模宅地等の特例の適用対象となり得る宅地等を取得した全ての相続人等の氏名を記載することで、同意されたものとなります。
通常、全体の相続税の負担が一番低くなる宅地を選択しますが、各相続人の納税額がこの選択により変わってきますので、最終的には相続人間の話し合いで選択することになります。
小規模宅地等の特例を適用できるのであれば、どの宅地を選択しても、その特例を適用できる相続人全員が同意していれば、構いません。
最も路線価が高い宅地に適用することで評価額が大きく減額されますが、1か所の宅地の地積が200m2以下である場合には、複数の宅地で適用することもあります。
また、配偶者には配偶者の税額軽減があるため、納税額がゼロになることも多く、配偶者に小規模宅地等の特例を適用しても、最終的に全体の納税額があまり減らない場合もあります。
小規模宅地等の特例の適用対象となる不動産が複数ある場合には、税理士にシミュレーションをしてもらいながら、最終的には相続人が話し合って選択同意をしていけばよいかと思います。
《担当：税理士 宮田 雅世》
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