空き家譲渡、小規模宅地特例との違い【実践!相続税対策】第393号

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おはようございます。税理士の北岡修一です。

相続後、空き家になってしまった土地建物を譲渡した場合、一定の要件を満たすことにより、譲渡益から3,000万円を控除できる特例があります。

本年度の税制改正により、相続前に老人ホーム等に入居して、自宅に居住していなかった場合も、対象になる等の改正が行われました。

この点については、本メルマガ第380号(2019.4.3)で解説していますので、ご確認ください。

老人ホーム等に入居していた場合でも、一定要件を満たすことにより、自宅に居住していたものとみなす、ということでは、居住用の小規模宅地特例と同じになった、ということです。

居住用の小規模宅地特例とは、被相続人の居住用宅地を一定の相続人が相続した場合は、330m2まで80%評価減できる、というものです。

ただし、両規定の老人ホーム等に関する要件には違いがあります。

たとえば、小規模宅地特例では、入居前から同居する親族が引き続き居住していても対象となります。

空き家の3,000万円控除では、このようなケースでは対象になりません。
あくまで、被相続人が亡くなる直前に一人で住んでいた、ということが要件となっています。

また、両規定とも、老人ホーム等に入居していた場合は、要介護認定等を受けている、ということが要件となります。

ただし、その認定を受けた時期が違ってきますので、要注意です。

小規模宅地特例の場合には、被相続人が亡くなる直前までに受けていればよいことになっています。

これが空き家の3,000万円控除の場合には、老人ホーム等に入居する直前までに受けている必要があります。

3,000万円控除を受けるのは、被相続人が亡くなった後、相続人が空き家となった自宅を売却した場合です。

亡くなる以前、それも老人ホーム等に入居するような大変な状況の中で、そこまで考えが及ばないことも多いかと思います。

ただ、いずれは空き家になってしまうだろうことが、想定されるのであれば、要介護認定のことなども考えておけば、相続後の展開が大きく違ってくるのでは、と思います。

空き家の3,000万円控除には、他にも要件がいろいろありますので、そのようなことが想定されるのであれば、相続前から専門家に相談しておいた方が良いのではないでしょうか。

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