実践！相続税対策
共有で相続した実家を分割した場合の空き家特例【実践！相続税対策】第722号
2025.11.26
おはようございます。
税理士の北岡修一です。
親が1人で住んでいた実家を相続した後、建物を取り壊すなどして売却した場合、一定の要件を満たせば、売却益
から3,000万円を控除することができます（空き家特例）。
この実家を、兄弟２人で共有で相続した場合は、それぞれが空き家特例を使うことができ、それぞれ売却益から3,000万円を控除することができます。
ただ、兄弟で相続した場合、兄は売却するが、弟は将来家を建てたいので持っていたい、などという場合は注意する必要があります。
この場合、建物を取り壊した後、土地を分筆して共有物の分割をしたとします。
分割後は、それぞれが土地を単独で所有することになります。
共有物の分割については、持分どおりの価値で分割ができていれば、譲渡所得税がかかることはありません。
その上で、兄は土地を売却するため、不動産会社に依頼をしました。
弟はすぐには家を建てないので、駐車場として賃貸を開始しました。
兄はその後、売却をすることができましたので、翌年に空き家特例を使って申告をする予定です。
この場合、兄は空き家特例を使うことができるでしょうか？
空き家特例を使うには、建物を取り壊した後の土地を、売却をするまで、事業や貸付け、居住の用に供しないこと、建物や構築物の敷地の用に供しないこと、という要件があります。（利用制限）
兄は建物取り壊し後の土地を、まったく利用せずに売却しましたが、弟は貸付けをしています。
土地は分割したとはいえ、共有で相続していますので、この場合には、分割前の土地全体について、上記の利用制限がかかることになります。
そのため、兄が土地を売却する前に、弟が土地を貸していた場合は、兄は空き家特例を使うことができない、ということになります。
相続後に分割する場合は、注意しておかなければなりませんね。
《担当：税理士 北岡 修一》
編集後記
毎朝起きると今日は何度かと温度を見てますが、今朝は６度でした、大分寒くなってきましたね。考えてみたらもう来週からは12月ですから、寒いのも当たり前か、と改めて時の過ぎるのは早いなあと思います。
メルマガ【実践！相続税対策】登録はコチラ
⇒ https://www.mag2.com/m/0001306693.html
