底地を購入すると相続税が上がる?【不動産・税金相談室】

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Q 父の代からの借地に、アパートを建てて賃貸している物件があります。
このたび、地主から底地を買い取ってくれないか、との話がきています。

アパートは常に満室で収益性も高く、あえて底地を買い取らなくてもいいかと思っています。また、借地を買い取ると評価額が高くなり、相続税なども上がってしまうのではないかと思いますが、いかがでしょうか?

A 底地を買い取った場合、今まで借地権であったものが、所有権となります。
土地の評価自体は、当然、上がることになります。

ただし、建物を建てて賃貸していますので、貸家建付地となり、その評価減の額も、所有権の方が大きくなります。
さらに、貸付事業用宅地として、小規模宅地等の評価減も増加します。

それらを控除しても、所有権の方が評価は高くなるでしょうが、底地を購入するために現預金が減る、あるいは借入金が増える、ということを忘れてはいないでしょうか?

底地を購入するために支払ったお金は、当然、相続財産から減額されます。

土地の評価は、路線価等をベースに行われます。
支払った額よりも、増加する土地の評価額の方が、大抵の場合は少なくなるはずです。そうであれば、相続税は増えるのではなく、減額になります。

底地をいくらで購入するのか、その場合に土地の評価額はいくら増加するのか、ぜひ、それを計算してみてください。
計算が難しい場合は、専門家に依頼することをお奨めします。

底地を購入するかどうかは、相続税の問題だけではありません。
底地購入のメリット、デメリットには、次のようなものがあります。

<メリット>  
○ 上記のように相続税が低くなり、相続税対策となる。
○ 地主からの購入依頼であれば、低い価格で購入できる可能性がある。
○ 土地全体の価値が高まる。
○ 地代の支払いがなくなる。
○ 今後の売却や土地活用、建て替え等を自由に行うことができる。

<デメリット>
● 底地購入の資金が流出する、または借入金が増える。
● 底地購入により、賃料収入が増えるわけではない。
● 地代はなくなるが、土地の固定資産税が発生する。

なお、底地の価格は、単純に土地の時価に底地権の割合を乗じた価格になるとは限りません。
地主が底地を売れる先は、借地権者にほぼ限定されるでしょうから、価格は低くなることが多いと思われます。

近くの不動産会社などに、価格の査定などをしてもらってみるのも良いのではないでしょうか。

《担当:北岡》

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