代償分割において、不動産を代償財産とした場合【不動産・税金相談室】

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Q 父親の相続の際に、財産の大半が不動産であったため長男がこの不動産を相続することとし、次男には長男所有のマンションの一室(空き家)を代償財産として渡すことになりました。

この場合、長男には不動産の譲渡所得税がかかるのでしょうか?
なお、相続人は兄弟2人、長男所有のマンションの時価は約5千万円です。

A 遺産分割の方法には、現物分割、代償分割、換価分割があります。
今回の遺産分割の方法は、代償分割ということになります。

代償分割とは、相続人の1人が、不動産等の相続財産を相続する代わりに、他の相続人に金銭などを支払う方法です。

相続財産のほとんどが、不動産等の分割しづらい財産の場合に、よく使われます。

他の相続人に支払うのは、金銭(代償交付金といいます)の場合が多いですが不動産など他の財産で支払うことも可能です。

今回は、相続により父親所有の不動産を長男が取得する代わりに、次男には長男が所有しているマンションを渡すということです。

この場合、長男は代償債務の履行として、本人所有のマンションを、次男に移転させましたので、譲渡所得の課税関係が生じてきます。

なお、代償債務の履行を金銭にて行う場合は、譲渡所得の対象にはなりません。

今回の場合の、譲渡所得の計算は次のとおりです。

●譲渡所得=(代償債務履行時の)不動産の時価-(取得費+譲渡費用)

譲渡対価をいくらにするかがポイントになりますが、基本的には移転する不動産の時価をもって譲渡対価とします。

長男所有のマンションの時価が5千万円ということですので、その5千万円が譲渡対価となります。

そこから、長男所有マンションの購入価額(建物部分については減価償却後)と、譲渡費用を差し引いて譲渡益が出れば、納税額が出ることになります。

また、譲渡損になる場合は、基本的に申告等は必要ありません。

不動産の時価にはいろいろと考え方がありますが、親族間での不動産の移動になりますので、慎重に、その価額を検討しなければなりません。

その時価の算定においては、安易に決めるのではなく、必ず専門家にご相談されることをお勧め致します。

《担当:利根川》

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