土地の取得価格が不明な場合【不動産・税金相談室】

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Q 昨年、相続した都内の土地建物を、建物を取りこわした上で更地で売却しました。
この土地は昭和40年代に父が購入したものですが、いくらで購入したのかがまったくわかりません。
このような場合には、どのように申告したらよいですか?

A 土地を売却した場合には、次のように譲渡所得を計算して申告する必要があります。

● 譲渡所得 = 譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

取得費はその土地の取得価格に付随費用を加えたものです。
通常は実際に支払った価格で計算すればよいのですが、何十年も前に購入したものなど、購入時の契約書や領収書などを紛失してしまっているケースも多いです。

特に相続で取得したものは、被相続人が購入した時期および価格を引き継ぎますが、買った本人は既にいないため、なおさら書類をどうしたのかなどはわかりません。

このような場合には、まずは契約書や領収書以外のもので、購入価格を推定できないかを考えてみます。
たとえば、次のような方法です。

● 購入先や仲介をした不動産会社がわかれば、問合せてみる
● 購入当時の預金通帳が残っていれば、預金の動きから推定する
● メモやノートなどが残っていないか
● 不動産のチラシ広告などが残っていないか
● 不動産登記簿に付けられた抵当権の額から推定する

このようなものが一切ない場合は、基本的には概算取得費を使うことになります。

概算取得費は、売却した金額の5%です。たとえば 5,000万円で売却したのであれば【 5,000万円×5%= 250万円】が取得費となります。

ただ、これではあまりに譲渡所得が多くなり、実際の購入価格ともかけ離れていると考えられる場合は、昨今では価格指数を使った申告も多く行われるようになってきました。

これは、現在の価格相場と購入した当時の価格相場を比較した指数を使って購入時の価格を推定していく方法です。

具体的には、一般財団法人日本不動産研究所が発表している市街地価格指数を使った方法です。

全国の価格指数や、六大都市の価格指数・東京区部など地域別に調査された毎年の価格指数が公表されています。
ただし、地域や年代によっては指数が公表されていない部分もありますので使えるのは限定されます。

また、市街地価格指数を使えるのは、地目が宅地であり、購入先が第三者であること、上記のように他の方法で価格が推定できない場合などに限られます。

市街地価格指数を使う場合、専門の税理士に相談した上で、慎重に行うことをお勧めします。

《担当:北岡》

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