不動産 税金相談室
賃貸併用住宅を建築する場合の住宅取得資金贈与の特例と住宅ローン控除【不動産・税金相談室】
2026.03.10
Ｑ 本年、所有する土地に賃貸併用住宅を建築する予定です。
建築にあたっては自己資金の他、父親より建築資金の贈与を受け、さらに不足する金額は住宅ローンを借りる計画を立てております。
税金面においては、贈与税の非課税特例および住宅ローン控除を使いたいと思っておりますが、両方を適用するために気を付けるべき点などについて教えてください。
Ａ 住宅取得資金贈与の非課税特例は、一定の要件を満たすこと により500万円または1,000万円（省エネ等住宅の場合）までの 贈与が非課税となります。
また、住宅ローン控除は、一定の要件を満たすことにより住宅の 種類による借入金の限度額まで、年末残高の0.7％を原則13年間 所得税の額から控除することができます。
主な要件としては、まず家屋の床面積が40m2以上240m2以下であることです。これは、賃貸部分も含めた建物全体の床面積で判定します。
さらに、自己の居住する部分の床面積が、全体の1/2以上である必要があります。
これらの家屋の要件については、両制度ともほぼ同じです。 住宅ローン控除の場合には、240m2以下という要件はありませんが、 両方を併用する場合には、240m2以下である必要があります。
次に、両制度とも所得要件があり、適用を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることとなっております。
なお、床面積が40m2以上50m2未満の場合は1,000万円以下となります。
これも両制度とも同じ金額です。
住宅取得資金贈与の非課税特例は、18歳以上の者が親や祖父母など直系尊属から居住用家屋の取得に充てるために金銭の贈与を受けた場合に適用され、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住の用に供することが要件となります。
住宅ローン控除は、返済期間10年以上の借入金があること、住宅の新築の日から６か月以内に居住の用に供していること、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住の用に供していること、などが要件となります。
両制度を併用するにあたり注意すべき点としては、住宅ローン控除を計算する際、住宅の取得対価の額から住宅取得資金贈与の非課税の適用を受けた金額を控除しなければならない、ということです。
その控除後の金額と住宅ローンの年末残高のいずれか低い金額が、住宅ローン控除の対象となります。
なお、賃貸併用住宅の場合、住宅ローン控除の対象となるのは、自己の居住する部分のみとなりますので、住宅の取得対価や 住宅ローン残高を床面積で按分する必要があります。
≪担当：税理士 北岡 修一≫
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