不動産　税金相談室

ミニマムタックスに注意を【不動産・税金相談室】

2026.02.03

Ｑ　令和７年中に10年前に相続した不動産を譲渡しました。この不動産は立地も良く、約４億円で譲渡できました。

この場合、納付すべき税金はいくらになりますか。

Ａ　不動産の譲渡所得の税金は、売却価格から、取得費および譲渡費用を控除した譲渡所得金額に税率を乗じることによって計算します。

取得費が不明な場合は、売却価格に５％を乗じた金額を取得費として計算することができます（概算取得費）。

また、ご相談者様は、譲渡した令和７年１月１日時点の所有期間が５年を超えることから長期譲渡に該当し、所得税率15.315％、住民税率５％、合計20.315％となります。

よって、取得費が不明とすると、税金の計算は以下のとおりとなります。

｛売却価格４億円－概算取得費2,000万円（４億円×５％）｝×20.315％＝約7,720万円

なお、税制改正により令和７年分の確定申告からミニマムタックスという『極めて高い水準の所得に対する負担の適正化に係る措置』がされています。

これは、高額所得者であればあるほど、納税の実質負担率が下がるということについて、一定額以上の所得がある方については、所得に対する税率を以下のとおり計算することになりました。

（基準所得金額－3.3億円）×22.5％

つまり、一定の控除がありながらもその金額を超える所得部分の税率は22.5％まで引き上げられることになります。

また、基準所得金額は、確定申告不要制度を適用して、確定申告に含めないことを選択する所得がある場合（たとえば、源泉徴収ありの特定口座の譲渡所得）でも、その所得金額を加算した合計金額となります。

ご相談者様の場合、譲渡所得は、3.8億円となることから、基準所得を計算すると、（3.8億円－3.3億円）×22.5％＝1,125万円　となります。

通常の計算に基づく、所得税は、3.8億円×15.315％＝約5,820万円となります。

今回は、1,125万円 ≦ 5,820万円となることから、所得税は、通常通り計算した約5,820万円となります。

上記のとおり、他に株式の譲渡所得等があれば、確定申告の有無にかかわらず、基準所得に含めて再計算する必要がありますので、その点もご注意ください。

なお、令和８年度の税制改正大綱では、3.3億円が1.65億円へ引き下げられ、さらに、税率は22.5％から30％に引き上げがされているため、より注意が必要となってきます。

≪担当：税理士　青木智美≫

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