実践！相続税対策
3,000万円控除と住宅ローン控除【実践！相続税対策】第734号
2026.02.25
おはようございます。
税理士の北岡修一です。
確定申告真っ盛りの時期です。
申告作業に取り組んでいる方も多いかと思います。
マイホームを売却した方は、3,000万円控除の適用を受ける方が多いのではないでしょうか。
昨今の不動産価格の上昇によって、思わぬ多額の売却益が出る方も多いですね。
3,000万円を控除してもまだ売却益が残る場合は、譲渡税がかかってきますが、土地建物共に所有期間が10年超である場合は、税率が軽減されています。
通常20％（所得税15％、住民税５％）の税率が、残った譲渡所得が6,000万円までは14％（所得税10％、住民税４％）となります。
3,000万円控除は、住まなくなってから３年を経過する年の年末までに売却すれば、適用を受けることができます。
ただし、新たに買い替えたマイホームについて住宅ローン控除を受けている場合は、3,000万円控除を使うことができません。
住宅ローン控除と3,000万円控除は、どちらかを選択して適用することになります。
たとえば売却するのが２年後になり、前年および前々年に住宅ローン控除を受けてしまっている場合、多額の売却益が出て、3,000万円控除を使った方が圧倒的に税金が少なくなることがわかった場合は、どうでしょうか？
この場合は、遡って修正することにより、3,000万円控除の適用を受けることができます。
すなわち、前年および前々年分の所得税について、修正申告または期限後申告により、住宅ローン控除を適用しない申告書を提出します。
これにより、住宅ローン控除で軽減された税金は納付することになります。
その代わり、売却した年分の申告では3,000万円控除を適用して税金を下げることができます。
マイホームを売却するか、利用するかわからない場合は、買い替えた新居について、とりあえず住宅ローン控除を受けておく、という手もあるかも知れませんね。
《担当：税理士 北岡 修一》
編集後記
今年の申告から基礎控除が上がっています。所得によって基礎控除が変わってきますので、自分の基礎控除はいくらなのだろうか、というのは是非、確認しておくといいですね。
国税庁HPの確定申告コーナーなどでは自動で計算してくれので見逃しているかも知れませんが、是非、確認してみてください。
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