不動産 税金相談室
自宅敷地を分筆して相続【不動産・税金相談室】
2025.08.26
Ｑ 高齢の母と同居しておりましたが、本年母が亡くなりました。
相続人は、長男の私と弟の2人です。母の所有する自宅敷地は450m2と広く、その一部に自宅が建っています。
この自宅敷地を弟と2人で相続し、弟は庭先部分に自宅を建てたい意向です。それぞれ家族もありますので、土地もそれぞれ単独で
ちたいと考えています。
共有で相続して相続後に分筆するのか、分筆して相続することができるのか、どのような方法が良いのかアドバイスください。
Ａ ご質問のように、相続後に土地の利用方法が決まっているのであれば、遺産分割協議前に、分筆して相続した方がよいのではないでしょうか。
土地は亡くなった母親名義のままで、分筆することが可能です。したがって、次男が自宅を建てる敷地を明確に決めて、測量などもした上で、土地を分筆します。
相続税の申告期限までに分筆登記が完了していればよいのですが、登記が間に合わなかった場合でも、分筆ラインが決まっていれば、それにより遺産分割をすることが可能です。
土地を分筆してそれぞれが取得する場合は、相続税における土地の評価は、各土地ごとに評価することになります（分筆していない場合は1つの土地として評価します）。
2つの土地になることにより、旗竿地や不整形地となったりすれば、1つの土地として評価するよりも評価額が下がる可能性があります。
また、ご長男様は母親と同居されていたため、相続税の申告において、居住用の小規模宅地特例の適用を受けることができます。
この特例は、土地を330m2まで80％評価減してくれる特例です。
土地は450m2あるとのことで、現状は限度面積の330m2まで評価減できる状況ですが、分筆によってご長男様が相続される土地が330m2を切れば、評価減のできる地積が減ってしまうということ
にはなります。
ただ、共有で相続した場合であっても、共有割合によって小規模宅地特例の適用面積が決まってきますので、どちらでもそう変わりません。
手続き的には、遺産分割前に分筆した方が手間が省けます。
共有で相続した後に分割する場合は、相続登記→分筆登記→共有物の分割登記という流れになります。
共有割合と実際の分割する地積の整合性にも、気を付けておく必要もあります。
遺産分割前に分筆した場合は、分筆登記→相続登記となります。
登記の回数が減ることにより、登記費用も低くなってきます。
以上、手間とコスト（税金も含め）を比較すれば、遺産分割前に分筆をしておいた方が良いかと思います。
《担当：税理士 北岡 修一》
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