相続前にリフォームをした場合の評価【実践!相続税対策】第448号

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皆様、おはようございます。税理士の北岡修一です。

相続税の計算において、建物の評価は、固定資産税評価額で行われます。

固定資産税評価額は、新築時においても、建築にかかった費用の50%くらいで評価されることも多く、かなり低いイメージがありますね。

ところで、亡くなる数年前に大規模なリフォームをした場合、建物の評価はどうなるのでしょうか。

大規模なリフォームであっても、増築でない場合などは、そのリフォームが固定資産税評価額に反映される、ということは、ほとんどありません。

役所の方で、リフォームについて気がつかないことが、ほとんどだからです。

そうであれば、固定資産税評価額でそのままでやればいいかというと、そうでもありません。

小規模なリフォームであれば、そのままでいいかも知れませんが、やはり大きなリフォームをした場合には、それにより、建物の価値が上るわけですから、何らかの反映をする必要があります。

財産評価基本通達には、このようなケースについては書いてありませんが、国税庁の質疑応答事例に、次のように解説されています。

それによると、リフォームした部分の評価は、
「当該リフォームに係る家屋と、状況の類似した付近の家屋の固定資産税評価額を基として、その付近の家屋との構造、経過年数、用途等の差を考慮して評定した価額」
で行うことになっています。

このように計算した額を、元々の固定資産税評価額に加算することになります。

しかし、これは現実的には、難しいですね。
そのように類似した家屋など探せないと思います。

そこで、上記のような類似した家屋がない場合には、次のように計算することが、解説されています。
(リフォーム費用-亡くなった日までの償却費)×70%
これであれば、計算は可能です。

この金額に、元々の固定資産税評価額を加算して、建物の評価額を計算します。

しかし、これでは、結構評価額が高くなってしまいますね。リフォームしたということは、元々の建物の一部を壊して新しくしているわけですから、元々の固定資産税評価額を、減額する必要があります。

また、かかった費用の70%で評価されるということは、実際の固定資産税評価額の計算よりも、高くなるでしょう。

このような場合には、上記の計算をベースとするも、何らかの合理的な計算方法を独自に考える、というのも1つの方法です。

また、役所の固定資産税課に申し出て、評価額の見直しをしてもらう、という方法もあります。

ただし、この場合には、時間的な余裕がないと難しいかも知れません。

相続税の申告の際には、遡って、亡くなった方の通帳などをチェックします。

その際に、大きな出費があって、それがリフォーム費用であれば、上記のようなことを考慮しないといけないですね。

特に相続前5年くらいの間のリフォームは、注意して欲しいと思います。

編集後記

明日から連休になるんですね。
あまり意識していませんでした。
本来であれば、オリンピックの開会式およびその前日、ということでした。
来年オリンピックができるのかどうかも、何か怪しくなってきましたが、是非、様々な対策をして、東京オリンピックを実現して欲しいと願っています。

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