親名義の建物の増改築を子が負担した場合【実践!相続税対策】第405号

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おはようございます。税理士の北岡修一です。

親が所有し住んでいる家に、リフォームや増改築をして子世帯が同居する、ということはよくあると思います。

同居して親の面倒を将来見れるようにしたり、同居することにより、小規模宅地の特例(330m2まで80%評価減)が使えるようになる、ということもあります。

この場合の増改築やリフォームの費用を、子が負担した場合は、気をつけることがあります。

その建物は、親の所有であり、親の名義で登記されています。

したがって、子が負担した増改築やリフォームにより増加した価値は、親が所有することになります。

その分の利益を、親が子から贈与を受けたものとして、贈与税の対象となってしまいます。

これを避けるためには、親から子へ建物の持分を一部移転する必要があります。

子が負担した分を、持分に換算してその分を移転するわけですね。

この計算の方法は、いろいろ考えられるかと思います。

1つの方法として、元々の家の建築価額から経過年数に伴う償却費を控除した未償却残高を、まず計算します。

たとえば、3,000万円で建てた家から、償却費を1,000万円とすると、それを控除した2,000万円が未償却残高となります。

それに今回行ったリフォーム費用を足して、移転する持分を計算していきます。

今回行ったリフォーム費用は、500万円とします。そうすると、移転する持分は次のようになります。

500万円 ÷ (2,000万円+500万円)= 20%

親から子へ建物の持分を20%分移せばよい、ということになり、これを登記します。

ただし、これは建物を親から子へ譲渡したことになります。そうなると、今度は親の譲渡所得を計算しないといけません。

ただ、安心してください。かかった費用と譲渡した金額は同じになるので、実際には譲渡所得は発生しません。

今回のリフォーム費用は、500万円かかりましたが、これは子が立て替えたと考えます。
本来親が払うべき費用です。この500万円が取得費です。

そのリフォーム費用に相当する建物の持分を、子に譲渡した
ということになります。したがって、譲渡対価は500万円です。

譲渡対価500万円 -取得費500万円 = 譲渡所得0円

ということになります。

親が負担するリフォーム費用は、建物の持分を譲渡することにより、支払っていることになります。

建物の持分で支払った、いわゆる代物弁済ですね。
したがって、代物弁済ということで、共有登記をすることになるでしょう。

所有者が違う建物について、増改築やリフォーム費用を負担した時は、贈与にならないよう注意してください。

編集後記

朝晩、ずい分涼しくなってきましたね。野球にラグビーにゴルフにスポーツの秋真っ盛りという感じです。いろいろ見たいスポーツがあって、観戦にはこと欠かないですね。個人的には大学野球の母校応援に最も力が入りますね。今週末も行ってきます!

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