同一敷地内に2軒の建物がある場合【実践!相続税対策】第401号

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宅地の一部を交換、残りを売却した場合の固定資産の交換の特例【不動産・税金相談室】

おはようございます。税理士の北岡修一です。

同一敷地内に2軒の建物がある場合、その土地の評価については注意しておく必要があります。

多いパターンは、母屋に両親が住んでおり、離れに息子家族が住んでいるようなケースです。

ご存知のとおり、居住用の宅地については、相続税の計算上、通常に評価した額から、330m2までの部分については80%評価減をすることができます。

居住用宅地の「小規模宅地の特例」と言われるものです。

80%も評価減されるわけですから、相続の際には、是非、使いたい特例ですね。

上記のように同一宅地に2軒建っている場合、基本的に居住用宅地となるのは、被相続人(亡くなられた方)が住んでいた建物の敷地です。

その上で、小規模宅地の特例を使えるかどうかは、誰が相続するかによって変わってきます。

両親が2人で母屋に住んでいた場合で、たとえば父親が亡くなった場合は、母親(すなわち配偶者)が相続すれば、問題なく小規模宅地の特例を使うことができます。

ただし、特例の対象になる土地は、母屋の敷地部分のみです。

問題はその後の二次相続(母親の相続)の時です。父親亡きあと、母屋には母親がひとりで住んでいます。

息子家族は隣の家に住んでいますから、いつでも面倒が見れるし、一緒に食事をすることもできます。家は別ですけど、同居しているようなものですね。

ただし、このような状況であると、母親が亡くなった時に、上記の小規模宅地の特例を受けることができません。

小規模宅地の特例は、居住用の宅地を、配偶者が相続するか、同居親族が相続するか、その二者がいない場合はいわゆる「家なき子」が相続するかしないと適用を受けることができません。

上記の場合、息子は隣とはいえ、別の家に住んでいますので同居とは言えません。

また、息子家族が住んでいる家は、親か息子夫婦が所有しているでしょうから、この場合には息子は「家なき子」に該当しません。

したがって、息子が二次相続で土地を相続したとしても、小規模宅地の特例を受けることができず、高い相続税を払わなければいけなくなります。

では、このような場合は、どうしたらいいのでしょうか?
小規模宅地の特例を受けられるのは、配偶者が既にいない場合は、上記にあげた同居親族か家なき子です。

本例の場合、家なき子にはなれませんので、同居親族であればいいのです。
したがって、父親が亡くなったあとは、どこかのタイミングで母親と息子家族が同居すればいいのです。

そうすれば、その住んでいる家屋の敷地については小規模宅地の特例を受けることができます。

住まなくなった一方の家は、たとえば賃貸するとか、お孫さんが住むとか活用方法は考えられますね。それによって、そちらもまた別な小規模宅地の特例を受けられる可能性があります。

あるいは古家で使用しないのであれば、取壊して庭などにするということも考えられます。

そうなると全体が居住用の宅地となり、小規模宅地の特例を使える面積が増えることになります。

上記のように同一敷地に2軒建っている場合は、土地の評価はどのようになるのか、是非、早目に検討対策をすることをお勧めします。

編集後記

先最近は夜や朝方雨が降ったり変な天候ですね。少しは涼しくなった感もありますが、蒸し暑さは相変わらずです。十分、水分を取り暑さ対策しっかりやっていきましょう。

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