事業用宅地の評価減【実践!相続税対策】第339号

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皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

日本代表、やりましたね!
下馬評を覆す見事な勝利!!本当に本番には何が起こるかわかりませんね。
まさか、前半3分で相手が一発退場とは...。

是非、この調子で予選を勝ち抜いて欲しいものです。

ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

事業用宅地の評価減

小規模宅地等の特例は、何度もお伝えしているので、ご存知の方が多いと思います。

自宅の土地や、事業をしている土地、アパートなど賃貸事業に供している土地などは、一定面積まで、80%または50%の評価減を認める、というものです。

中でも最も使われているのは、自宅の土地=特定居住用宅地等です。

逆に一番使われていないのは、店舗、事務所、倉庫、工場などの敷地=特定事業用宅地等です。

居住用も事業用も80%も評価減ができますが、居住用が330m2まで、事業用は何と400m2まで80%評価減が使えるのです。

相続税対策をするのであれば、自宅の評価減はもちろん、是非この事業用の評価減を使いたいものですね。

といっても、誰でも使えるわけではありません。
もちろん、事業をしていないと使えないわけです。

しかも、アパート経営など賃貸事業は、貸付事業用宅地で50%評価減の方になるので、80%評価減からは、除かれています。

この事業用の宅地、個人でやっている事業が対象とされています。適用できるパターンは2つあります。

1つは、たとえば親がやっていた事業を、相続後に引き継いで事業を続ける場合です。

この場合は事業を継続して、後継者が土地を相続した上で、継続所有していれば、対象になります。

継続と言っても、相続税の申告期限まで継続していれば、対象になります。

もう1つは、生計一の親族が事業をしている場合です。

たとえば、親の生前に息子が事業を承継したような場合です。

この場合は、その事業に使っている土地を、事業をしている息子が相続して、やはり申告期限まで事業を継続し、その土地の所有を継続していることが条件となります。

ただし、後継者がすでに事業をしている場合は、生計一の親族という要件があります。

生前に事業を承継した場合は、それが生計一の親族でないと、80%評価減を受けられないのです。

これは注意しなければなりません。

生計一とは、同居しているか、同居していなくてもお財布が一緒(一緒に生計を立てている)である、ということです。

同居していないと、なかなか生計一とは言えないことが多いです。結構、生計一が認められるのは相続税の場合、難しいです。

では、生前に事業承継して、生計一でない場合は、80%評価減はダメなのか?

この場合には、事業を法人成りさせる、という方法があります。

小規模宅地等の特例には、特定同族会社事業用宅地等というものがあります。

これは、親族で50%超の株式を保有している同族会社が事業をしている土地も、80%評価減をすることができるのです。

これも400m2まで、評価減ができますので、特定事業用宅地と同じです。

すなわち、生計一でない親族が生前に親から事業承継をして、親の土地で個人事業を営んでいるような場合は、

個人事業のままやっているのではなく、法人成りをして法人で事業を行った方が、相続税においては、大きな得になる、ということです。

相続において、400m2もの土地が、100%で評価されるか、20%で評価(80%評価減)されるか、ものすごい違いがある、ということになります。

このような場合には是非、法人成りをして欲しいと思います。

なお、個人の土地で法人が事業を行うわけですから、個人はしっかりと賃料を取ることが必要です。

また、相続でその土地を取得する人は、その法人の役員であることが必要です。

当然、その土地を相続した者は、申告期限までその土地を継続所有し、法人は事業を継続していることが条件となります。

是非、事業用宅地の評価減を有効に使って欲しいですね。

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ここ数年、相続税に関する税制改正がいろいろとあります。
特に不動産がらみや、事業承継に関してのものが多いですね。

今回は、平成30年度および昨今の税制改正を踏まえ、また、最近の相談事例や実際の業務の中であった参考になることを、よもやま話的にお伝えしたいと思います。

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講 師:東京メトロポリタン税理士法人 税理士 北岡修一

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編集後記

昨日は私のやっているビジネス交流会とW杯日本戦が重なってしまったので、テーマを「サッカービジネス」にして、詳しいメンバーが解説をした上で、皆で大画面で日本を応援しました。

40名近い声援が効いたのか(笑)、すばらしい勝利でしたね!サッカー好きなメンバーが多いので、ビジネス交流会を中止しようかとも思いましたが、皆で応援する会に切り替え、皆で盛り上がり、仲良くなり、その上でビジネスにもつなげていこう、という逆転の発想で、すばらしい企画になりましたね!

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