実践！相続税対策
事業用宅地の評価減【実践！相続税対策】第339号
2018.06.20
皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。
日本代表、やりましたね！
下馬評を覆す見事な勝利！！本当に本番には何が起こるかわかりませんね。
まさか、前半３分で相手が一発退場とは．．．。
是非、この調子で予選を勝ち抜いて欲しいものです。
ということで、本日も「実践！相続税対策」よろしくお願いいたします。
事業用宅地の評価減
小規模宅地等の特例は、何度もお伝えしているので、ご存知の方が多いと思います。
自宅の土地や、事業をしている土地、アパートなど賃貸事業に供している土地などは、一定面積まで、80％または50％の評価減を認める、というものです。
中でも最も使われているのは、自宅の土地＝特定居住用宅地等です。
逆に一番使われていないのは、店舗、事務所、倉庫、工場などの敷地＝特定事業用宅地等です。
居住用も事業用も80％も評価減ができますが、居住用が330m2まで、事業用は何と400m2まで80％評価減が使えるのです。
相続税対策をするのであれば、自宅の評価減はもちろん、是非この事業用の評価減を使いたいものですね。
といっても、誰でも使えるわけではありません。
もちろん、事業をしていないと使えないわけです。
しかも、アパート経営など賃貸事業は、貸付事業用宅地で50％評価減の方になるので、80％評価減からは、除かれています。
この事業用の宅地、個人でやっている事業が対象とされています。適用できるパターンは２つあります。
１つは、たとえば親がやっていた事業を、相続後に引き継いで事業を続ける場合です。
この場合は事業を継続して、後継者が土地を相続した上で、継続所有していれば、対象になります。
継続と言っても、相続税の申告期限まで継続していれば、対象になります。
もう１つは、生計一の親族が事業をしている場合です。
たとえば、親の生前に息子が事業を承継したような場合です。
この場合は、その事業に使っている土地を、事業をしている息子が相続して、やはり申告期限まで事業を継続し、その土地の所有を継続していることが条件となります。
ただし、後継者がすでに事業をしている場合は、生計一の親族という要件があります。
生前に事業を承継した場合は、それが生計一の親族でないと、80％評価減を受けられないのです。
これは注意しなければなりません。
生計一とは、同居しているか、同居していなくてもお財布が一緒（一緒に生計を立てている）である、ということです。
同居していないと、なかなか生計一とは言えないことが多いです。結構、生計一が認められるのは相続税の場合、難しいです。
では、生前に事業承継して、生計一でない場合は、80％評価減はダメなのか？
この場合には、事業を法人成りさせる、という方法があります。
小規模宅地等の特例には、特定同族会社事業用宅地等というものがあります。
これは、親族で50％超の株式を保有している同族会社が事業をしている土地も、80％評価減をすることができるのです。
これも400m2まで、評価減ができますので、特定事業用宅地と同じです。
すなわち、生計一でない親族が生前に親から事業承継をして、親の土地で個人事業を営んでいるような場合は、
個人事業のままやっているのではなく、法人成りをして法人で事業を行った方が、相続税においては、大きな得になる、ということです。
相続において、400m2もの土地が、100％で評価されるか、20％で評価（80％評価減）されるか、ものすごい違いがある、ということになります。
このような場合には是非、法人成りをして欲しいと思います。
なお、個人の土地で法人が事業を行うわけですから、個人はしっかりと賃料を取ることが必要です。
また、相続でその土地を取得する人は、その法人の役員であることが必要です。
当然、その土地を相続した者は、申告期限までその土地を継続所有し、法人は事業を継続していることが条件となります。
是非、事業用宅地の評価減を有効に使って欲しいですね。
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編集後記
昨日は私のやっているビジネス交流会とＷ杯日本戦が重なってしまったので、テーマを「サッカービジネス」にして、詳しいメンバーが解説をした上で、皆で大画面で日本を応援しました。
40名近い声援が効いたのか（笑）、すばらしい勝利でしたね！サッカー好きなメンバーが多いので、ビジネス交流会を中止しようかとも思いましたが、皆で応援する会に切り替え、皆で盛り上がり、仲良くなり、その上でビジネスにもつなげていこう、という逆転の発想で、すばらしい企画になりましたね！
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