実践！相続税対策
親の自宅が相続後空き家になりそうな場合【実践！相続税対策】第283号
2017.05.24
皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。
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本日も「実践！相続税対策」よろしくお願いいたします。
親の自宅が相続後空き家になりそうな場合
親が自宅に１人で住んでいる場合で、将来、親の相続後には空き家になってしまうことが見込まれている時は、いろいろ考えておいた方がいいですね。
その土地建物は誰が相続するのか、相続した後どうするのか、ということです。
まずは、相続税における自宅土地の評価の問題です。
配偶者もいなく、同居している人もいない場合は、自宅（居住用）の小規模宅地等の評価減が、使えない可能性が高いのです。
100坪まで80％の評価減ができるかどうかですから、大きいですね。
唯一評価減が使えるケースは、マイホームを持っていない相続人が相続することです。
俗に「家なき子」と言われていますが、具体的には相続開始前３年間、自己または自己の配偶者の持ち家に住んでいない相続人のことを言います。
借家住まいや、社宅、親の所有する物件に無償で住んでいる場合などが、これに該当します。
したがって、子が皆マイホームを持っている場合には、ちょっと考えておいた方がいいですね。
誰かが家なき子になって、親の自宅を相続することを考えてみてはいかがでしょうか？
家なき子になるためには、マイホームを賃貸するか、売却するかなどをして、賃貸物件などに引っ越すことです。
そんなことまでして．．．などと思うかも知れませんが、何しろ土地の評価が80％も減額されるのですから、相続税は相当減るかも知れません。
相続前３年間ですから…できるだけ早くやることに越したことはありませんね。
また、相続後に売却しようと考えているのでしたら、昨年から創設された「空き家の3,000万円控除」も考えておくことです。
相続後、３年内に空き家となった親の自宅を売却した場合は、譲渡益から3,000万円を控除できる、という特例です。
昔からの土地ですと、取得価額がわかりませんので、譲渡益が相当出る可能性があります。
この場合には、先ほどの家なき子による小規模宅地等の評価減を受けた上で、さらに3,000万円控除を受けることも可能です。
家なき子特例は、相続税の申告期限まで、親の自宅を所有していることが条件で、住む必要はないのです。
したがって、相続税の申告期限を過ぎてから売却すれば、3,000万円控除が可能になってきます。
もう１つ考えておきたいのは、この3,000万円控除は、２人で相続すれば6,000万円まで、３人で相続すれば9,000万円まで控除できる、ということです。
ただし、譲渡価額は１億円以下という条件がありますので、限度はあります。
したがって、売却する予定であれば、複数の相続人で共有で相続することも考えられますね。
ただし、家なき子以外は小規模宅地等の評価減の適用が受けられないので、その点は注意しなければなりません。
最後に、空き家の3,000万円控除には、様々な条件がついていますので、それを列挙しておきます。
１．相続開始の直前において、被相続人の居住の用に供されていたものであること
２．相続開始の直前において、同居人がいなかったこと
３．昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
４．区分所有建物登記がされている建物でないこと
５．相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
６．譲渡価額が１億円以下であること
７．相続開始があった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
８．家屋を譲渡する場合、現行の耐震基準に適合したリフォームをすること
９．耐震リフォームをしない場合、建物を取り壊し更地として譲渡すること
10．親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと 等々
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編集後記
最近は、メルマガ、セミナー、コラム、雑誌原稿が目白押しで、頭が混乱しそうな感じです（笑）。これに３月決算が・・・というところですが、皆が頑張ってくれているので、こちらの方は負担が軽くなって助かってますね！
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