実践！相続税対策
二世帯住宅が区分所有になっている場合【実践！相続税対策】第278号
2017.04.19
皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。
先週木曜日は、自社株対策セミナーを行いました。
相続クラブからも、多数ご参加いただきありがとうございます。
今年は、自社株評価が大幅に変わったこと、事業承継税制も使いやすくなったこともありますので、今後も何回か自社株対策セミナーを行っていく予定です。
次回は、６／８に予定しています。
ご興味のある方で、今回参加できなかった方は、是非、次回以降いらしていただければと存じます。
では、本日の「実践！相続税対策」よろしくお願いいたします。
二世帯住宅が区分所有になっている場合
昨今、相続税対策で二世帯住宅を建てることも、多々見受けられます。
それというのも、平成26年より、完全分離型の二世帯住宅であっても、二世帯が同居しているものと同様に扱われることになった、というのが大きいと思われます。
そのため、二世帯住宅の敷地を、たとえば父親が所有している場合、その敷地全体が小規模宅地等の評価減の対象となり、
相続税評価額が、最大330m2まで、80％評価減できることになります。
完全分離型というのは、たとえば１階、２階で親子世帯が別々に住む場合、内階段は設けず、玄関はそれぞれ別、キッチン、風呂なども完全に別の、構造上完全に区分された二世帯住宅です。
平成25年までは、このような二世帯住宅は税務上は二世帯住宅と認められず、親が住む部分に対応する敷地、たとえば１／２しか、小規模宅地等の評価減は認められていなかったのです。
ということで、完全分離型の二世帯住宅が増えてきたわけですが、注意点が１点あります。
それは、区分所有にした場合は、小規模宅地等の評価減が認められない、ということです。
１Ｆを父親の区分所有、２Ｆを長男の区分所有、としたような場合です。
では、既に区分所有にしてしまった場合は、どうしたらよいか？ということになります。
その場合でも対策はあります。共有に変更すればよいのです。
ただし、簡単に共有にはできません。所有者の違う建物同志は１つのものに合併登記することは、できないからです。
この場合は、まず、１Ｆと２Ｆをそれぞれ持分が同じ共有状態にする必要があります。
そのためには、１Ｆの父親所有の半分と、２Ｆの長男所有の半分を、交換するという方法があります。
１Ｆと２Ｆが床面積がほぼ同じであれば、等価交換になりますので、所得税法58条の交換特例を使って、確定申告することにより、無税で交換することができます。
１Ｆと２Ｆの１／２ずつを、父親と長男で交換することにより、１Ｆと２Ｆが、１／２ずつの共有持分となります。
この状態であれば、１Ｆと２Ｆの建物の合併登記をすることができます。
これで晴れて、１つの建物全体が、父親と長男の１／２ずつの共有となり、その敷地全体が小規模宅地等の評価減の対象となります。
二世帯住宅が区分所有の状態の場合には、是非、早目に対処をされることをお奨めします。
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編集後記
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