実践！相続税対策

建築中に亡くなった場合の自宅の評価【実践！相続税対策】第245号

2016.08.31

皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

今日で８月も終わりですね。
東京はようやく台風も去り、さわやかな晴天で気持ちのいい朝です。

本日は相続クラブセミナーの案内を、下の方に掲載しています。
是非、ご覧ください。

では、本日の「実践！相続税対策」よろしくお願いいたします。

建築中に亡くなった場合の自宅の評価

自宅を建築中に亡くなってしまった場合、その建築中の建物はどのように評価されるのでしょうか？

まだ建っていませんので、当然、固定資産税評価などもついておらず、どのように評価されるか、不安もあるかと思います。

建築中の建物は、その建物の建築にかかるの費用現価の70％に相当する金額により評価します。

費用原価とは、亡くなるまでに建物に投下された建築費用の額を、その時の価額に引き直した額を言います。

すなわち、現状までに発生している建築費を、亡くなった時の時価に引き戻す、ということですね．．．。その70％が評価額ということになります。

これは、納税者の方で把握するのは難しいですね。
それまでにかかった費用はどれくらいなのか、その時価は？など建設会社に聞いても難しいのではと思います。

そこで、実務的には次のように計算することになります。

　建築中の建物の評価額　＝　請負金額×工事進捗率×70％

すなわち、請負金額×工事進捗率を費用原価の額と見る、ということです。

ただし、工事進捗率は、建設会社に聞かないとわかりませんね。

この場合、手付金や中間金などを建設会社に払っていた場合はどうなるでしょうか？

たとえば、請負金額3,000万円で、手付金で1/3の1,000万円を払っていた場合で、工事進捗率を50％とします。

この場合は、次のようになります。

　3,000万円×50％　＝　1,500万円　→　費用原価
　1,500万円－1,000万円＝ 500万円　→　未払金（債務控除）

相続時点の建築中建物の費用原価は、1,500万円であるのに対し、1,000万円しか払っていませんので、差額の500万円は未払金として、相続財産から控除することができます。

逆に、たとえば既に2,000万円を払っていたとすると、500万円は払い過ぎていますので、前渡金として相続財産に加算することになります。

建築中の建物の評価と共に、手付金や中間金で既に支払った額にも注意しておく必要があるということです。

なお、建築中建物の敷地の評価ですが、これは一定条件を満たせば、居住用の小規模宅地等の評価減を受けることができます。

330m2まで８割評価減になりますので、これが使えるかどうかは、とても大きいですね。

その一定条件とは、次のようなものです。

１．建築中の建物は、被相続人またはその親族の所有にかかるもので、かつ、被相続人の居住の用に供されると認められるものであること

２．原則として、相続税の申告期限までに、その建築中の建物を、次の被相続人の親族の居住の用に供していること

(1)その建物または敷地を取得した親族
(2)生計をーにしてした親族

通常のケースであれば、80％評価減は認められる、とういことですね。

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