実践！相続税対策
親の土地に子が貸家を所有している場合【実践！相続税対策】第239号
2016.07.21
皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。
今週は配信が、1日遅れになってしまいました。
決して仏滅だから1日遅らせたと、いうことではありません(笑)。
ということで、今日もまた朝からバタバタしているため、早速本文に行きたいと思います。
本日も「実践！相続税対策」よろしくお願いいたします。
親の土地に子が貸家を所有している場合
親の土地に、子が貸家を所有しているケースはよくあります。
ケースとしては、親の土地が空いているので、子がお金を出して建物を建てているケース。
あるいは、親が所有していた貸家を、子に贈与したケースなどがあります。
この場合、子は親に地代を支払っていないことが、ほとんどです。あるいは、固定資産税を子が負担していることも多いですね。
これはこれで問題はありません。
いわゆる「使用貸借」という契約になります。
このようなケースで、親が亡くなって、子がその土地を相続した場合、土地の評価はどうなるでしょうか。
まず、上記の前者のケース、すなわち、親の空いている土地に子が貸家を建てた場合。
子は親に地代を払わず、使用貸借となっていれば、この土地は、自用地として評価します。
すなわち、貸家建付地として評価減がされない土地として、評価されます。評価額は高くなるということです。
後者のケース、すなわち親から貸家を贈与してもらった場合は、その後の状況により評価が分かれます。
親から貸家を贈与してもらった際の、賃借人がそのまま親が亡くなるまで、賃貸借契約が継続していた場合は、その親の土地は、貸家建付地として評価減をすることができます。
親から贈与を受けた時の賃借人が退居して、賃借人が変わってしまった場合には、自用地として評価します。
すなわち、貸家建付地の評価減ができない、ということです。
賃借人が変わってしまうかどうかで、評価額が違ってくる、当然、相続税額も変わってきます。
これでは、ちょっと不安ですね。
そこで賃借人が変わらないようにするには、どうしたらいいか？ ということで出てくるのが、法人設立です。
１つには、親が貸家を子に贈与をする以前に、同族会社を設立して、その会社に家を賃貸します。
その上で、その会社が実際の入居者に賃貸することにします。
いわゆるサブリースですね。
こうすれば、同族会社に貸しているのであって、入居者が退居したとしても、親と同族会社の賃貸借契約は変わらない、ということになります。
さらには、子に贈与するのではなく、子が法人を作って法人が貸家を買い取る、という方法もあります。
これについては、過去に法人化の記事をいくつも書いておりますので、バックナンバーをご参照ください。
→ https://www.tm-tax.com/mailmag/souzoku/
いずれにせよ、土地と建物の名義が違うような、貸家、アパートマンションなどについては、その土地の評価には注意をしておく必要があります。
そのような場合には、どのような評価になるのか、評価を下げるにはどうしたらいいのか、どのような問題があるのかを、事前にご相談いただければと思います。
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編集後記
いい天気の多い梅雨でしたが、関東の方はなかなか梅雨が明けないですね。どうも今年は梅雨明けがはっきりしないそうですが、実は何日か前に既に明けていた、なんてことになるかも知れないですね。
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