実践！相続税対策

相続後、空き家になった場合の特例【実践！相続税対策】第333号

2018.05.09

皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

ＧＷ明け後、ちょっと寒くなり雨が続きますね。
ＧＷに降るよりは、良かったかなとは思いますが、もう使わないかと思った冬物を、また使うことになってしまいましたね。

では、本日も「実践！相続税対策」よろしくお願いいたします。

相続後、空き家になった場合の特例

相続後、空き家になってしまった実家を譲渡した場合に、3,000万円控除を受けられる制度を、ご存知でしょうか？

自宅を譲渡した場合の3,000万円控除と、同種の制度です。
こちらは、自分が住んでいた家を売った場合ですね。

空き家の3,000万円控除は、亡くなられた方が住んでいた家で、相続後は、誰も住まなくなってしまった、という家を売った場合です。

昨今は、相続によって空き家になってしまうケースが多く、社会的にも問題になっていますので、その対策のための制度ですね。

この制度を使うためには、いくつかの要件があります。
主なものをあげてみます。

１．被相続人が１人で居住していた家屋であること
２．昭和56年５月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
３．譲渡価額が１億円以下であること
４．相続の時から譲渡の時まで、空き家のままであること
５．相続の日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
６．現行の耐震基準に適合したリフォームをして譲渡すること
７．耐震リフォームをしない場合は、建物を取り壊して更地として譲渡すること
等々

被相続人が亡くなるまで１人で住んでいた家で、亡くなった後は空き家のままであることが要件とされています。

その上で、旧耐震基準のものを耐震リフォームして売るか、家を取り壊して売るか、どちらかをしてください、ということですね。

古い家を耐震リフォームして売る、ということはあまり考えられませんから、結局は取り壊して売った場合、というのが主になりそうです。

言ってみれば、耐震基準を満たさない古い空き家を放置しておくのは、社会的も問題だから、取壊して欲しい、という規定ですね。

取壊しを命じるわけですから、亡くなる前も同居していた人がいないこと、亡くなったあとも、誰も住んでいない、何にも使っていない、ということが条件になっているのでしょう。

相続後に一時的に貸してしまったりすると、この3,000万円控除は使えなくなってしまいますので、注意してください。

また、亡くなる前に老人ホームに入った場合には、この規定は使えなくなってしまいます。

相続開始直前に被相続人が居住していた、という要件があるためです。

この点、小規模宅地特例は、老人ホームに入った場合でも居住用の評価減が使えますが、3,000万円控除の場合はちょっと厳しくなっていますね。

なお、亡くなる時に入院していた場合は、居住とみなされますので、適用を受けることはできます。

また、この規定は、通常の3,000万円控除と同じく、建物を持っている人が使える規定です。

ただし、譲渡益が出るのは土地からですので、土地と建物を両方相続した人が対象になるでしょう。