実践！相続税対策
事業的規模とは？【実践！相続税対策】第219号
2016.03.02
皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。
3月に入りました。皆様、確定申告はもうお済みですか？
確定申告はできるだけ、早くやっておくほうがいいですね。
早目に出しておけば、たとえ間違いがあったとしても、期限内に再度提出すれば、そちらが正式な申告になります。
また、重要な添付書類を忘れた場合でも、期限内に気づいて提出すれば問題ありません。ギリギリに出して期限後に気づいても、手遅れになってしまう特例もあるのです。
是非、早目に申告されることをお奨めします。
ということで、本日も「実践！相続税対策」よろしくお願いいたします。
事業的規模とは？
賃貸経営をされている方は、不動産所得として確定申告をすることになります。
ただ、不動産所得というのは、経費が非常に少なく、個人経営の場合には、本当に落とせるものは限られてしまいます。
税務署も数年前から、不動産所得の方を対象に、決算書の内容に関するお尋ね文書の送付を強化しています。
弊社のお客様にも、やはり収入の多い方を中心に、税務署からお尋ね文書が送られてきて、協力して対応をしています。
不動産所得の経費をできるだけ多く取るためには、１つは青色申告をすることです。これで最低でも10万円は増えます。（青色申告特別控除）
また、少額減価償却資産の特例といって、30万円未満の資産購入は、償却対象とすることなく、その年に経費として落とすことができます。（年間300万円限度・・・十分ですね）
さらに、事業的規模になってくると、次のような特例を受けることができます。
・青色申告特別控除が、10万円から65万円に増額
・青色事業専従者給与を支給できる
配偶者など同一生計の親族に給与を払い、経費にできる
・小規模企業共済に加入できる
掛金月７万円まで全額所得控除（年間84万円）
→ 将来退職金扱いで掛金以上が戻ってくる
なお、共同経営者である配偶者も加入できる
ただし、サラリーマン大家さんは不可
・業務用資産の取壊し、除却等損失の全額が経費算入可能
→損益通算可能
※事業的規模でない場合は、不動産所得がゼロになるまでしか認められない
・賃貸料等の回収不能による貸倒損失が、その年分の必要経費になる
個々の解説は割愛しますが、事業的規模になれば、かなりの特典がありますね。
では、事業的規模とはどのような状況を言うのでしょうか？
この基準には形式基準と実質基準があります。
形式基準は、『５棟１０室基準』と呼ばれています。
すなわち、戸建て住宅であれば５棟、マンションやアパートであれば１０室で、事業的規模となります。
さらに貸し駐車場は、５台でマンション1室に相当する、ということになっています。
これらが、混在している場合は、戸建て住宅１棟はマンション２室に相当し、駐車場５台はマンション1室に相当する、ということで換算していきます。
戸建て１棟 ＝ マンション２室 ＝ 駐車場１０台 ということになります。
たとえば、戸建て１棟＋マンション６室（＝戸建て３棟）＋駐車場１０台(＝戸建て１棟) ＝戸建て５棟 ⇒ 事業的規模となる、というわけです。ちょっとややっこしいですね。
ただし、必ずしも上記でないと事業的規模にならないかというと、そうとは限りません。実質基準で判断することもできます。
実質的に事業として不動産賃貸業を行っているかどうか、ということです。すなわち、この事業で食っているのかどうか、ということになります。
たとえば、年間数千万円の賃貸収入があり、それにより生計を立てているというのであれば、十分事業的規模といえるでしょう。
事業税がかかる判断基準には、貸付用建物の面積が６００m2以上であり、かつ賃貸料収入が１千万円以上の場合、というものがあり、これも参考になるのではないでしょうか？
ただし、これはあくまで、対税務署との対応で決まってくるところもあります。
したがって、確定申告の際に、収支明細表の備考欄などに事業的規模である旨の記載をしたり、税理士に申告を依頼していれば、「書面添付」などに、その旨の意見を記載してもらうなどの方法もあると思います。
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＜編集後記＞
確定申告見てて今年は本当に寄付金が多いですね。ふるさと納税の人気もあり、つられて他の寄付金も多くなっているのかなあと思いますが。中にはウン百万円もふるさと納税をしている人がいてビックリです。
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