2筆の持分割合の違う土地を分割する場合【不動産・税金相談室】

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Q 父親から相続した土地があるのですが、現在、使われていない古家が建っています。
この土地は2筆に分かれており、A土地は私と妹が1/2ずつ、B土地は私と妹と母親が1/3ずつを、共有で持っています。
A土地は、B土地の倍くらいの大きさです。

この土地全体をこの度、私と妹で1/2ずつに分割して所有し、それぞれの家を建てたいと思っています。
母親の持分も入っているため、どのように分割したらよいか悩んでいます。

税金面もどのようになるのか心配です。
アドバイスをいただければと思います。

A 2筆の共有土地を、2つの単独所有の土地に分割するには、交換や共有物分割の方法があります。

ご質問のケースは、持分も広さも違うため、いくつかのステップを踏む必要があるかと思います。

まずは、B土地にお母様の持分が入っていますので、これを兄弟お2人に移動する必要があります。
そのためには、お母様からその持分を贈与してもらうか、お母様から買い取る方法があります。

いずれにしても、B土地の相続税評価額を計算してみることです。
それをご兄弟2人に1/2ずつにした場合、いくらになるのか計算します。
その上で、贈与か譲渡かを検討します。

贈与税が高くなる場合は、相続時精算課税制度を使う方法などもあります。
相続時精算課税による贈与の場合は、1人 2,500万円までは贈与税がかからず、相続時に相続税により精算する方法で持分を移転することができます。
詳しいことは、ここでは割愛させていただきます。

A土地、B土地の持分が、ご兄弟2人で1/2ずつになったところで、この2筆の土地を合筆します。2つの土地を1つの土地にするということです。

この合筆は、所有者が同じ(共有の場合は持分割合が同じ)でなければ、行うことができません。そのためにもお母様の持分を2人に移動する必要があります。

持分割合が1/2ずつの1つの土地になったところで、共有物の現物分割を行います。
共有物の現物分割とは、不動産などを2人以上で共有している場合においてその共有状態を解消する手続きです。

分割後は、各所有者が単独でその分割部分を所有することになります。この共有物分割が行われた場合、税務上は持分をそれぞれ譲渡し合ったと考えます。したがって、本来は譲渡所得税の対象となります。

ただし、通達により、共有に係る一の土地について、その持分に応ずる現物分割があったときは、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱う、ということになっています。

持分に応ずるとは、単に広さが同じということではなく、分割後の評価額が同じになるような分割のしかたでなければなりませんのでご注意ください。

以上のようなことを進めていくには、専門家である税理士、司法書士、土地家屋調査士に相談、手続きを依頼していくことをお勧めします。

《担当:北岡》

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