地積規模の大きな宅地の評価【不動産・税金相談室】

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Q 私は、東京都にマンションを3室保有しており、自宅、子供2人のそれぞれの自宅として利用しています。
最近少し相続税が気になるようになり、試算を始めました。

数年前に大きい土地であれば評価が下がると聞いた気がしますが、私の土地の評価は下げることはできるでしょうか。

A 一定の要件を満たす場合には、土地の評価を減額することが可能です。

これは、『地積規模の大きな宅地の評価』と呼ばれ、約20%から30%程度の土地の評価を減額することができます。

また、平成30年1月1日以降の相続より適用されることとなっており、それまでは『広大地評価』というものがありました。

広大地評価は、評価減ができる適用要件があいまいであり、税務署との間で適用の可否につきトラブルになるケースが、相次いでいました。

そこで、税制改正がされた経緯があります。

このため、要件が明確になり、適用の可否がわかりやすくなった半面、今まで適用できていた評価減の効果は、減少しました。

ただ一方で、今回のようなマンションがすでに建設されているような場合にも、適用が可能となりました。

適用要件は、次のとおりです。
○三大都市圏においては 500m2以上の地積の宅地であること
○三大都市圏以外の地域においては 1,000m2以上の地積の宅地であること
○路線価地域においては、普通商業・併用住宅地区、または、普通住宅地区に所在するものであること
などです。

ただし、以下の宅地を除きます。
1.市街化調整区域に所在する宅地
2.都市計画法の用途地域が、工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
3.指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)以上の地域に所在する宅地
4.評価通達22-2に定める大規模工場用地

つまり、東京都にお住まいの場合、マンション全体の土地の面積が 500m2以上で3階建程度であったり、マンション内の公園が広い場合は、評価減の対象になる可能性があるため、実際に適用できるかどうか、詳細を検討する価値があるかと思います。

容積率については、謄本に記載されている建物延床面積を土地面積で割り300未満になるようでしたら、指定容積率が 300%未満に設定されている可能性があるので、適用の可能性がだいぶ高まるかと思います。

なお、指定容積率については土地の住所を管轄する市区町村に問い合わせたり、一部役所によってはホームページに掲載しているところもありますので、事前にお調べになってみることをお勧めします。

《担当:青木》

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