無道路地の評価【不動産・税金相談室】

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Q 父が住んでいる家の土地は、道路に接していなく、いわゆる無道路地となっています。
したがって、新たに建て替えることなどはできないのですが、このような土地は、相続があったときには、どのように評価されるのですか?

A 無道路地は、接道義務を果たしていないため、ご質問のように今ある建物を建て替えたり、新たに家を建てることはできません。
したがって、相続税の評価としても、減額されることになります。
無道路地の評価は、次のような手順で、評価していくことになります。
(詳細は割愛した上で、流れを簡単にご説明します)

1.まず、道路と接している隣接地と一体として評価する
通常利用している道路と、自分の土地との間にある隣接地を、一体として、その道路の路線価を用いて、全体の評価額を計算します。

2.その上で、道路に接している隣接地の評価をする
隣接地だけの評価額を求めます。

3.1と2の差額により、自分の土地の評価額を求める
隣接地との一体評価額である1の価額から、隣接地だけの評価額2を控除することにより、自分の土地の評価額を求めます。

4.不整形地の補正をする
不整形地補正とは、形の悪い土地は、使い勝手が悪いため、評価額を下げることをいいます。
無道路地は、道路との間の土地が欠けている不整形地とみなして、減額補正を行います。

5.最後に無道路地の評価減を行う
無道路地は、前述したとおり新たに建物を建てることができません。
したがって、無道路地を有効活用するためには、道路につながる通路を開設する必要があります。

その通路の開設費分を、評価減することができます。
東京都であれば、2m以上道路に接している必要がありますので、通路の幅を2mとし、道路から自分の土地までの距離を乗じて、通路の地積を求めます。

道路から自分の土地まで、10mあれば、2m×10m=20m2 が通路の地積となります。これに路線価を乗じることで、通路の評価額が出ます。

この通路の評価額を、4の不整形地補正後の評価額から控除することにより無道路地の評価額が計算されます。
ただし、控除できる額は不整形地補正後の評価額の40%が上限となります。

ぜひ、計算してみてください。

なお、具体的な計算は、国税庁のホームページをご参照ください。

→ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4620.htm

《担当:北岡》

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