相続開始前3年内に購入したアパート敷地 【不動産・税金相談室】

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Q 昨年(平成30年)2月に、父親が相続税対策も考えてアパートを購入し、賃貸経営を始めました。
ところが本年、父は体調を崩し余命いくばくもないことが発覚しました。

このアパート敷地に関しては、小規模宅地の評価減も視野に入れて購入したものです。ただ、昨年の税制改正で、相続開始前3年内に購入したものは、小規模宅地の評価減が適用できないことになったと聞いています。もし、本年相続になった場合は、評価減は適用できないのでしょうか?

A 結論から言うと、ご質問のアパート敷地は、小規模宅地の評価減の対象となります。順を追って説明します。

まず、小規模宅地の評価減ですが、アパート敷地の場合は、貸付事業用の小規模宅地の評価減の対象となり、最高200m2まで50%評価減することができます。
ただし、居住用宅地等の評価減の適用を受ける場合などは、それらとの兼ね合いで面積制限があります。

この貸付事業用の小規模宅地の評価減に関して、平成30年に税制改正がありました。
それはご質問のとおり、相続開始前3年内に貸付事業用の用に供した宅地等については、評価減の対象外にする、というものです。

ご存じのとおり、相続開始直前にタワーマンションなどを購入して、相続税を節税しようとする動きが多くあり、それに一定の制限をかけよう、というものです。

ただし、亡くなる前3年を超えて、事業的規模で貸付け事業をしている場合は、評価減の対象となります。
事業としてしっかりやられている方は、たとえ3年以内に購入した賃貸物件であっても対象にしよう、というものです。

ご質問の場合は、昨年から賃貸経営を始められたということで、現時点では3年を超えて貸付け事業をしておらず、上記の要件には当てはまりません。

ただし、平成30年の税制改正には、経過措置というものがあり、税制改正前に購入したものについては、改正の対象外にすることになっています。

すなわち、平成30年3月31日までに、貸付事業の用に供している宅地等については、改正の対象にせず、小規模宅地の評価減が適用できる、ということになります。

《担当:北岡》

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