代物弁済する場合の譲渡所得の計算 【不動産・税金相談室】

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Q 第三者からの借入金の残金2千万円の返済として、10年以上所有している土地を提供する予定です。
提供予定の土地の相場は、2千2百万相当です。
この場合、譲渡所得を計算する際の収入金額はいくらになるのでしょうか?

A 今回の取引の内容は、土地を提供することで、借入金の残金がなくなるということですので、代物弁済による土地の譲渡に該当します。

代物弁済の場合、土地を譲渡し、その対価に相当するものとして、借入金の返済が消滅するということになります。
土地を譲渡した場合には、譲渡所得税の課税関係が発生するのですが、この代物弁済についても同様です。

つまり、譲渡収入から譲渡した土地の取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡益に対して、譲渡所得税が課せられます。

代物弁済の譲渡所得を計算する上で、ポイントとなるのは、譲渡収入金額をいくらにするか、ということです。
今回、譲渡した土地の相場が2千2万円ということですので、一見この金額を譲渡収入にすべきと思われます。

しかし、代物弁済の場合の譲渡対価は借入金として返済が消滅する額となりますので、今回の場合の譲渡収入金額は2千万円になります。

また、借入金に対して利息の計算がされている場合、この利息相当額の返済も必要なくなるため、元利合計額をもって譲渡収入金額とします。
借入金の残債2千万円に対する利息相当額が2百万円の場合、元利合計の2千2百万円が譲渡収入金額になるということです。

今回は該当しませんが、消滅する借入金の額がその時の土地の相場等を超える場合には、相場等の金額を譲渡収入とすることが可能です。譲渡所得を計算する場合の、譲渡収入から差し引ける取得費と譲渡費用については、通常の場合と変わりありません。

なお、代物弁済においても、一定の場合に該当する場合は、所得税の非課税規定が用意されています。
一定の場合とは、たとえば資力を喪失し、借入金を返済することが著しく困難な場合で、強制執行等が避けられない状況下で行われた場合などです。

代物弁済を行う場合は、念のために、事前に専門家にご相談されることをお勧めします。

《担当:利根川》

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