賃貸併用住宅を相続する場合の小規模宅地特例【不動産・税金相談室】

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Q 亡き父が所有していた賃貸併用住宅とその敷地を、母と長男である私が共有で相続することになりました。
父が居住していた部分は、別居していた私が小規模宅地特例を適用することはできませんか。

適用できないとしたら、その分の計算はどのようにすればよいのでしょうか。

A 賃貸併用住宅の敷地は、賃貸部分と居住部分で評価額が異なります。
居住部分についてはご質問のとおり、ご長男様は小規模宅地特例を適用することができません。

別居しており被相続人の配偶者がいる場合には、適用できないことになっています。
この場合は、配偶者であるお母様が居住用の小規模宅地特例を適用することができます。

小規模宅地特例の計算は、全体の評価額を賃貸部分と居住部分に分け、さらに、お母様とご長男様の持分で按分することになります。

小規模宅地特例は、要件を満たすことで宅地の評価額が80%もしくは、50%減額されます。
これを適用できるかどうかで、相続税に大きく影響しますので、要件に該当するかどうか、確認する必要があります。

賃貸部分については、相続する親族が貸付事業を引き継ぎ申告期限までその貸付事業を継続し、かつ、その宅地を申告期限まで保有していることが条件となります。

賃貸部分の小規模宅地特例については、200m2まで50%評価減をすることができます。共有で取得しても賃貸を継続していれば、評価減は可能です。

居住用部分については、配偶者が相続する場合には、特に要件はなく330m2まで80%評価減となります。

ご長男様は別居親族ですので、その場合は、被相続人に配偶者がいないことや、同居している相続人がいないことなどが条件となります。
今回は配偶者がいるため、ご長男様の取得する居住用部分の宅地については小規模宅地特例が使えない、ということです。

最後に、賃貸併用住宅で賃貸部分と居住部分について小規模宅地特例を併用する場合、次の算式の地積までしか適用できませんので、ご注意ください。

居住部分の地積 × 200m2/330m2 + 賃貸部分の地積 ≦ 200m2

《担当:宮田》

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