法人の建物を取壊し、個人で建てる場合【不動産・税金相談室】

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Q 私個人の土地の上に、自分の経営する法人が建物を建て、一部法人の事業用一部私の自宅として使っています。
法人は借地権を持っており、個人に地代を払っています。
このたび、事業を廃業することになり、建物もかなり古くなってきているので、建て替えを検討しています。建て替え後は自宅で使うことになります。

今回は建物は個人で建てようと思いますが、建物を取り壊した時には、法人の借地権はなくなると考えていいのでしょうか?
その場合、税務上問題はあるでしょうか?
また、個人で建てることで相続税対策になりますか?

A 建物を取り壊して借地権を返還するということであれば、借地権は消滅することになります。

この場合には、基本的には借地権の買取り、あるいは立退料という形で地主である個人が、借地権者である法人に対価を支払うというのが一般的です。

ただし、建物が著しく老朽化している等の理由で、建物を取り壊して借地権を返還するような場合は、課税関係は生じないことが認められています。
この点は、顧問税理士に相談の上、慎重に行うようにしてください。

また、取壊し後は個人で自宅を建てるとのこと。
この場合、相続税対策になるかどうか、ということでした。

現在は法人が借地権を持っていることから、個人の土地の評価は底地評価になっています。
たとえば、借地権割合が60%の地域であれば土地は通常評価の40%になっている、ということです。

個人で自宅を建てた場合には、現預金が建物に変わることによって、評価が下がることになります。

たとえば、建築費が 5,000万円だとして、その資金を全額預金から払ったとします。預金 5,000万円が、建物に変わるわけですが、建物の相続税評価は固定資産税評価となります。

固定資産税評価は、建物にもよりますが、建築費の40%~60%程度になります。50%だとすると、2,500万円相続財産が減ることになります。

さらに、土地の評価については自宅建物の敷地の場合は、配偶者や同居親族などが相続すれば、330m2まで80%評価減をすることができます。
法人が借地権を持っていた時よりも、評価が下がることになります。

法人が事業を継続しない、建物が著しく老朽化している、というような状況であれば、ご質問者のお考えのように進めるのも一法かと思います。

《担当:北岡》

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