不動産　税金相談室

賃貸併用住宅を共有している場合の 3,000万円控除【不動産・税金相談室】

2019.01.25

Ｑ　賃貸併用住宅の売却を検討しています。
５年前に相続で、私と弟が２分の１づつ取得しましたが、住んでいるのは私だけです。

この場合、居住用の 3,000万円控除の適用は可能ですか。
また、税金はどのくらいになりますか。
売価は 8,000万円くらいになりそうですが、取得価格は不明です。

Ａ　居住用の 3,000万円控除の適用は可能です。
ただし、適用できるのは住んでいるご本人だけですので、居住部分の半分が対象となります。

居住用の不動産を売却した場合の 3,000万円特別控除は、適用するご本人が住んでいることが要件となります。

また、賃貸併用住宅の場合は、全体の建物のうち居住の用に供している部分にしか特別控除の適用はありません。
よって、居住部分と賃貸部分の按分が必要になります。

具体的には、建物の床面積を居住用と賃貸用に区分し、それぞれの譲渡益を算出します。それぞれが２分の１と想定した場合で計算してみます。

売価 8,000万円－取得費 400万円＝ 7,600万円

取得費が不明のため、概算取得費である売価の５％で計算します。
また、譲渡にかかった費用なども控除できますが、ここでは省略します。

全体の譲渡益が出たら、居住用と賃貸用で按分します。
それぞれ２分の１と想定して計算しますと、譲渡益は居住用、賃貸用ともに3,800万円となります。

さらに、共有物件であるため、持分２分の１で各人が居住用 1,900万円、賃貸用 1,900万円の譲渡益となります。

3,000万円控除を適用する部分は、ご本人の居住部分である 1,900万円が限度となります。　　

3,000万円控除を適用するご本人の譲渡益

1,900万円＋( 1,900万円－ 1,900万円)＝ 1,900万円

3,000万円控除を適用しない弟さまの譲渡益は、3,800万円となります。

なお、税率は所有期間に応じて異なります。
相続で取得した場合は、亡くなった方が取得した時期を引継ぎますので、５年を超えている場合は、20.315％(住民税および復興所得税を含む)となります。

ご本人さま　1,900万円× 20.315％＝ 3,859,850円
弟さま　3,800万円× 20.315％＝ 7,719,700円

居住用の 3,000万円控除を適用する場合は、その他にもいくつか要件がありますので、それらの要件を十分に確認しておくことをお勧めいたします。　

《担当：宮田》

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