相続発生後の不動産売却 【不動産・税金相談室】

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Q 父が亡くなり、相続税を計算してみたところ、納税資金が足りないため、父が所有していた複数の不動産を一部売却したいと考えています。
売却するにあたり、何か注意点はありますか。

所有している不動産は、自宅、別荘2棟、賃貸マンション2棟です。
自宅以外のいずれかを売却検討しています。 

A 売りたい物件が、売れるかどうかにもよりますが、税金面から考えた場合、相続税額が少しでも抑えられるよう、それぞれの評価額を算出してみる必要があります。

相続税の土地の評価には、条件を満たすことで評価額が減額される特例があります。これを小規模宅地の特例といいます。
この特例が適用できれば、相続税額にも大きく影響しますので、まずは、適用可能かどうかを検討します。

賃貸マンションは、相続した親族が、貸付事業を申告期限までに引き継ぎ申告期限まで継続して貸付けを行っていること、その宅地を申告期限まで所有していること、が条件となります。

この条件を満たすことで、その土地の評価額が200m2まで50%減額されます。

したがって、この賃貸マンションを申告期限前に売却してしまうと、この特例を適用することができなくなってしまいます。

今回は自宅は売却予定ではないので、まずは自宅の方で小規模宅地の特例を使うことが考えられます。
居住用(自宅)の場合は、330m2まで80%評価減ができます。

貸付事業用の評価減と、居住用の評価減を併用する場合は、200m2に換算した上で、全体で200m2までが上限となります。

どの土地でこの小規模宅地の特例を使うのが有利なのか、試算してみる必要があるでしょう。

一方、別荘地の場合、特に評価減の特例はありません。
したがって、申告期限前に売却するのであれば、別荘地は評価減を考慮する必要はないということです。

マンションを売却する場合でも、申告期限後に売却するのであれば小規模宅地等の特例を受けることも可能です。

なお、申告期限前に不動産を譲渡する場合は遺産分割をどうするかが焦点となります。
分割前はまだお父様の名義になっていますから、登記名義を変更してから所有者が売買契約を結ぶことになります。

そのためには、遺産分割協議が整っている必要があります。
ただ、すべての遺産分割ができていなくても売却する物件を誰が相続するかが決まっていれば、その物件だけ遺産分割を行い、相続登記をすれば、売却が可能となります。

納税資金に充てるということですので、上記の評価額や相続税の試算、
売却手続きなど時間を要します。
できるだけ早く試算や遺産分割協議に着手し、余裕を持って分割、売却、申告納税ができるよう、早めに取りかかっていただければと思います。

《担当:宮田》

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