宅地の一部を交換、残りを売却した場合の固定資産の交換の特例【不動産・税金相談室】

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宅地の一部を交換、残りを売却した場合の固定資産の交換の特例【不動産・税金相談室】

Q 今回、自分が所有する宅地Aと、兄が所有する宅地Bを交換する予定です。

宅地Aの価額は、宅地Bの価額を大きく上回っているため、宅地Bの価額と同水準となる部分を交換とし、残りの部分を売却にしようと考えています。

この場合、交換する部分について固定資産の交換の特例を使うことができるでしょうか。

A 固定資産の交換の特例を受けるための要件は、いくつかありますが、今回はポイントとなる価額要件に絞って、ご回答させていただきます。

価額要件とは、交換時の宅地Aの価額と、宅地Bの価額との差額が、高い方の宅地Aの価額の20%以内であること、という要件です。

宅地Aについては、宅地Bの価額に見合う部分を兄との交換取引とし、残りの部分をやはり兄との売買取引とする、ということです。

この交換取引とする部分については、等価交換に近い形で行われますので、一見、価額要件をクリアできているように考えられます。

しかし、固定資産の交換の特例については、売買取引とされる部分を含めて交換があったものとし、売買代金は交換差金等として扱われます。

固定資産の交換の特例は1対1の相対取引に対する特例、と考えられるためです。

つまり、宅地Aの全体と宅地Bの全体をもって固定資産の交換の特例の要件を満たすかどうかを、検討しなければなりません。

したがって、交換時の宅地Aの全体の価額と宅地Bの価額との差額が、宅地Aの価額の20%を超えているようであれば、固定資産の交換の特例は適用できないことになります。

参考までに、仮に宅地Aについて交換取引の相手方(兄)と、売買取引の相手方が違う場合は、どうなるでしょうか?

固定資産の交換の特例は、1対1の相対取引として検討していくため、取引の相手方が別々の場合は、それぞれの取引単位で判定していきます。

すなわち、交換取引の部分と、売買取引の部分は、別々に判定することになります。
交換取引の部分は、等価交換に近いということですので、他の要件を満たせば固定資産の交換の特例は、適用可能になります。

なお、他の交換特例の要件については、国税庁のHPにチェックシート形式で掲載されていますので、ご参考にしていただければと思います。

《担当:利根川》

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