区分所有建物の小規模宅地等の特例【不動産・税金相談室】

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る

Q 今年、父が亡くなったのですが、父所有の土地に4階建てのマンションが建っています。
1階は賃貸、2階は父が1人で住んでいました。
また、3階は私たち次男家族、4階は長男家族が居住しております。それぞれ生計は別です。

マンションは区分所有で、父は1階と2階を所有し、3階、4階は兄弟それぞれが所有しております。

遺産分割については、土地は兄弟で2分の1ずつ共有で、1階と2階の建物は、兄弟で各階を相続しようと考えています。
このような場合、小規模宅地等の特例は、受けることができるのでしょうか?

A ご質問の場合、各階の用途が違うので、各階に対応する敷地ごとに小規模宅地等の特例の対象となるかどうか、見ていきます。

それぞれが、居住用宅地あるいは、貸付事業用宅地に該当すれば、小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

まず、3階と4階は兄弟が所有しかつ居住しており、それぞれお父様とは生計が別であるため、この特例の適用はありません。

次に、2階に対応する土地についてはお父様の居住用敷地には該当します。ただ、相続人である兄弟は、それぞれ区分所有のマンションに住んでいることから、同居親族とはならず、別居親族となります。

別居親族が被相続人の居住用宅地を相続した場合には、相続開始前3年間、自己や親族等の所有する家屋に住んでいないことなどが、条件となります。いわゆる、家なき子と言われる場合です。

ご質問者の場合は、兄弟それぞれマンションを所有していることから、家なき子には該当せず、居住用の小規模宅地等の特例は使えないことになります。

次に、1階の賃貸部分に対応する敷地については、貸付事業用宅地に該当します。
ただし、小規模宅地等の特例を受けるためには、相続する親族が貸付事業を引き継ぎ、申告期限までその貸付事業を継続し、かつ、その宅地を申告期限まで保有していることが条件となります。

以上のことから1階部分に対応する敷地のみが、小規模宅地等の特例の対象となります。

ただし、ご質問の場合は、土地を1/2ずつ共有されるということですので小規模宅地等の特例の適用があるのは、1階の賃貸部分の建物を相続した相続人の土地の内、1階建物に対応する1/4だけ、ということになります。

全体から見れば、土地の1/8が評価減の対象となる、ということです。
その対象になる土地について、200m2まで50%評価減をすることができます。

なお、計算を簡単にするため、各階に対応する敷地を1/4としていますが実際の計算においては、固定資産税課税明細書や登記簿に記載されている各階の建物の床面積で、敷地面積を按分する必要があります。

《担当:宮田》

関連記事

関連記事はありません。

東京メトロポリタン相続クラブ 入会金、年会費無料

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る