老人ホームに入居するために空き家となった自宅を売却する場合【不動産・税金相談室】

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Q 今まで、自宅で一人暮らしをしていましたが、老人ホームに入居したため自宅が空き家状態になってしまいました。
子供は既に独立して自身の持家があるため、この際、自宅を売却をしようと考えています。
売却すれば、売却益が出る予定です。この自宅の売却の際に係る譲渡所得税について、注意する点があれば教えてください。

A 今回、空き家となった自宅を売却する際には、譲渡所得の課税関係が生じることになります。

譲渡所得は「譲渡対価ー(取得費+譲渡費用)」で計算されます。

売却益が出そうということなので、下記の居住用不動産の譲渡をした場合の特例が使える可能性があります。

○ 居住用不動産の3千万円特別控除
○ 居住用不動産を10年超所有していた場合の軽減税率の特例

居住用不動産の3千万円特別控除は、譲渡益から最高3千万円の特別控除額を差し引ける特例です。

さらに、居住用不動産の所有期間が10年超の場合は税率が軽減されます。
通常は所有期間5年超の場合、所得税と住民税は併せて約20%になります。

ただし、居住用不動産を10年間所有していた場合には、譲渡益が6千万円まで、税率が約14%に軽減されます。

この所有期間の計算は、譲渡した年の1月1日時点で5年超あるいは10年超であるかをカウントしますので、注意が必要です。
購入時から売却時までの期間でのカウントではない、ということです。

また、今回、空き家になってからの居住用不動産の売却ということですので不動産の売却時期に気を付ける必要があります。

上記の特例を適用するためには、居住の用に供さなくなってから3年を経過する日の年の12月31日までに売却する必要があります。

この期間を超えて売却すると、3千万円特別控除や軽減税率の特例は使えなくなります。
売却益が出るとわかっているならば早期に売却を検討する必要があります。

なお、居住の用に供さなくなった日(空き家になった日)から譲渡時まで建物を賃貸等していても、特例を適用することはできます。

この特例は、他にも要件がたくさんありますので、国税庁HPに掲載されている特例適用のためのチェックシートなどにより、ご確認いただくことをおすすめします。

《担当:利根川》

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