不動産　税金相談室

自宅の贈与と特例【不動産・税金相談室】

2018.08.03

Ｑ　夫婦二人で暮らしておりますが、将来のことを考えて、現在の一軒家からマンションへの引越しを検討しています。

そこで、近所に住む息子家族へ一軒家を贈与し、私達は新たにマンションを購入したいと思いますが、この場合、息子への贈与については住宅取得資金の贈与税の特例(住宅取得資金特例)の対象となるのでしょうか。

Ａ　ご質問の場合、住宅取得資金特例の対象外と考えられます。相続時精算課税制度などの活用を、検討されてはいかがでしょうか。

そもそも、この特例は「住宅取得資金」が対象であるため、贈与する財産は「現預金」であることが前提となっている制度です。

つまり、ご質問のように不動産であるご自宅を贈与する場合は、この特例の対象とはならないのです。

それでは、いったん現預金を息子さんへ贈与し、その現預金を使ってご質問者から自宅を購入する場合はどうでしょうか。

これは、一見すると住宅を取得するための資金ではありますが、住宅取得資金特例は、特定の親族から購入したものは対象外、として取り扱うこととされています(その他、中古の要件など他の要件にも注意が必要です)。

したがって、ご質問の状況において住宅取得資金特例の適用を受けることは難しいものと思われます。

さて、ご自宅にかかる評価額がどの程度になるのか判りませんが、高額な贈与の場合には、「相続時精算課税制度」をご利用されるケースも少なくありません。

これは、贈与時に累計2,500万円まで控除される代わりに、いざ相続が発生した際には、相続時精算課税制度による贈与財産を、相続時の財産と合算して相続税を計算し、税金の「精算」をする制度です。

つまり、贈与時には税負担を軽減する一方で、軽減した部分については相続発生時に再計算して精算させるわけです。

税率や計算方法などを考慮すると、一般的には、贈与税の税負担に比べて相続税の税負担の方が小さくなりますから、相続時精算課税制度をご利用されることも、効果のある対策となります。

また、現在お住まいのご自宅を贈与することにはなりませんが、いったん、ご自宅を売却して、その売却資金を息子さんへの住宅取得資金として贈与するケースも考えられるでしょう。

当然、ご家族の事情(「自宅を残したい」など)を踏まえ、それが望ましい対策であるかご検討いただく必要がありますが、このように、売却と住宅取得資金の贈与をそれぞれ行うのであれば、売却時には居住用の 3,000万円特別控除を適用できるほか、贈与時には住宅取得資金特例の対象とすることができます。

少しでも、ご希望に沿った結果となるよう、十分なご検討を重ねていただきたいと思います。

《担当：樋口》

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